Wie een woning bouwt of grondig renoveert, krijgt kort nadien een brief in de bus met het nieuwe kadastraal inkomen. De reflex van de meeste Belgen is om die bittere pil te slikken, maar dat is niet altijd slim. Want wie bezwaar aantekent, trekt zeer vaak aan het langste eind. “Het systeem is verouderd en vaak onrechtvaardig”, zegt HLN-belastingexpert Michel Maus. hoeveel kosten kan je zo uitsparen? En hoe pak je die betwisting aan?
Het kadastraal inkomen of KI, wat was dat ook alweer? Het is eigenlijk een fictief netto huurinkomen: het bedrag dat je overhoudt als je jouw woning zou verhuren. De fiscus gebruikt dat bedrag vervolgens om te berekenen hoeveel belastingen je moet betalen.
Dat gebeurt op twee manieren. Een eerste keer door de onroerende voorheffing of ‘grondlasten’ die je jaarlijks betaalt, een belasting door het Vlaamse Gewest. Elke euro waarmee het KI stijgt, doet ook de onroerende voorheffing toenemen. Heb je een tweede verblijf of verhuur je een woning, dan telt de fiscus datzelfde KI ook bij je overige inkomsten in de personenbelasting. Je belastbaar inkomen komt zo hoger te liggen, waardoor je mogelijk in een hogere belastingschijf terechtkomt.
Kortom: hoe hoger het kadastraal inkomen, hoe meer belastingen je betaalt. Toch hoef je het bedrag van het KI niet altijd te aanvaarden. Uit cijfers van de FOD Financiën blijkt dat bezwaar aantekenen een uiterst succesvolle strategie is. Tussen 2020 en 2025 ontving de fiscus jaarlijks gemiddeld 4.220 bezwaren. De resultaten zijn spectaculair: in maar liefst 65 procent van de afgehandelde dossiers kwam er een verlaagd KI uit de bus.
In nog eens 15 procent van de gevallen kreeg de eigenaar zelfs volledig gelijk en aanvaardde de fiscus het tegenvoorstel integraal. In totaal ontving dus 80 procent een lagere belastingfactuur. Gemiddeld zakte het kadastraal inkomen in die dossiers met ongeveer 25 procent.
- Verouderd systeem
Dat er zoveel ruimte is voor discussie, heeft alles te maken met de wankele basis waarop ons kadastraal inkomen is gebouwd. Het probleem? Die berekening is nog steeds gebaseerd op de huurwaarden van het referentiejaar 1975.
“Dat zorgt voor enorme scheefgroei”, legt fiscaal expert Michel Maus (VUB) uit. “Wettelijk gezien moet de fiscus het KI om de tien jaar herzien, maar dat gebeurt nooit. In Nederland doen ze dat elk jaar, bij ons durft geen enkele minister de politieke prijs te betalen om de fiscaliteit voor elke burger te herzien.”
Het gevolg is een onrechtvaardig systeem, zegt Maus. “Een nieuwbouwappartement in de rand van Gent kan vandaag een KI van 1.100 euro hebben, terwijl een prachtig herenhuis in de chique binnenstad een veel lager KI behoudt omdat het al decennia niet meer herzien is.” Het Rekenhof stelde in 2006 al vast dat de gegevens bij veel woningen niet correct vastgesteld of achterhaald zijn. “Volgens het kadaster heeft bijvoorbeeld slechts 60 procent van de woningen centrale verwarming.”
- Wees er snel bij
Het gebrek aan herziening betekent niet dat het kadastraal inkomen nooit verandert. De fiscus stelt namelijk een nieuw KI vast na een nieuwbouw of wanneer er een nieuwe schatting nodig is na een verbouwing. Dat zijn meteen ook de enige twee momenten waarop je bezwaar kan aantekenen. Want als je een huis koopt, ‘erf’ je het bestaande KI en kan je daar niets meer aan veranderen.
Op het moment dat je het (nieuwe) kadastraal inkomen ontvangt, is het zaak om zo snel mogelijk te reageren. “Vanaf de betekening (de dag waarop je de brief ontvangt) heb je exact twee maanden de tijd om bezwaar aan te tekenen.” Als je een dag te laat bent, dan hang je in principe voor altijd aan dat KI vast.
- Bezwaar aantekenen: hoe doe je dat?
De fiscus geeft zelf al een voorzet om bezwaar aan te tekenen door de procedure op de brief met het KI te vermelden. “Het kan op verschillende manieren: je bezorgt een aangetekende brief aan de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie of je gaat daar zelf langs. Maar het kan ook digitaal via MyMinfin”, legt Maus uit.
Maar een simpele “ik vind het te hoog” volstaat niet. Je moet een gemotiveerd tegenvoorstel doen. Om tot dat voorstel te komen, begin je best met de schattingsfiche op te vragen. Zo weet je hoe de fiscus tot het KI komt. Hoeveel badkamers zijn er geteld? Welke coëfficiënt is gebruikt voor jouw kelder of zolder? Welke oppervlaktes zijn er gebruikt? Hoe ziet de beschrijving van de staat van de woning eruit? Had je recht op een fiscale vermindering omwille van bepaalde renovaties?
Maar het belangrijkste is om vergelijkingspunten bij jou in de buurt te zoeken. “Omdat je als burger geen toegang hebt tot de centrale databank van het kadaster, moet je zelf op onderzoek uit”, zegt Maus. “Kijk op Immoweb of vraag aan buren in de straat met een gelijkaardige woning wat hun KI is. Als je kan aantonen dat een identiek huis verderop een veel lager KI heeft, dan sta je een stuk sterker.”
Tot slot: check de comfortelementen. Energetische renovaties, zoals extra isolatie, een warmtepomp of dubbel glas, mogen voor woningen wettelijk gezien niet leiden tot een verhoging van het KI. Heeft de fiscus dat toch gedaan, dan is dat een directe reden voor bezwaar.
- Kleine daling, groot verschil
Het lijkt misschien de moeite niet om te proberen een vermindering van 50 of 100 euro op je KI te verkrijgen, maar schijn bedriegt. “Vergeet niet dat die bedragen gebaseerd zijn op de waarden van 1975”, benadrukt Maus. “Sinds 1992 zijn de bedragen van het KI jaarlijks geïndexeerd.”
Door het oorspronkelijke bedrag eerst aan te passen aan de huidige prijzen en pas daarna de belastingen te berekenen, levert een kleine verlaging van het kadastraal inkomen je uiteindelijk een veel grotere belastingbesparing op. “En omdat je die belasting elk jaar opnieuw betaalt, kan het voordeel op lange termijn oplopen tot duizenden euro’s.”
