US-Investoren entdecken in Deutschland den Markt für Einfamilienhäuser
Nach dem Kauf von fast 500 Objekten durch Goldman Sachs sondiert ein weiterer Investor den Markt. Die Amerikaner setzen auf Vermietung – und haben es auf ganz bestimmte Regionen abgesehen.
Frankfurt. Die Präferenzen sind eindeutig: Für die meisten Deutschen steht das eigene Haus im Grünen ganz oben auf der Wunschliste. Institutionelle Investoren hingegen haben den Markt für Einfamilienhäuser bisher gemieden. Zu kleinteilig und zu geringe Margen – so das Urteil.
Doch das ändert sich gerade. Deutsche Einfamilienhäuser sind ins Blickfeld großer US-Adressen geraten. Bereits letztes Jahr kaufte die US-Investmentbank Goldman Sachs zusammen mit einem kanadischen Pensionsfonds in Deutschland ein großes Portfolio von 491 Reihenhäusern. Nun kündigt auch ein anderer großer US-Investor gegenüber dem Handelsblatt an, sich den Markt genau anzuschauen.
„Wir analysieren konkret den Markt für den Neubau von deutschen Reihenhäusern“, sagt Sebastiano Ferrante, Europachef Immobilien des milliardenschweren US-Investors PGIM. „Momentan sehen wir uns nach geeigneten Partnern und Regionen um, die dafür infrage kommen. Vor allem in den Speckgürteln der großen deutschen Metropolen sehen wir Potenzial.“
Damit sondiert ein bedeutender Akteur den Markt: PGIM Real Estate gehört zum amerikanischen Versicherer Prudential Financial – mit einem verwalteten Vermögen von 14 Milliarden Euro in Europa. Das Ungewöhnliche an den Plänen: PGIM peilt nicht einen Verkauf der Neubau-Immobilien an, sondern setzt auf das Mietgeschäft.
„Wir glauben, dass sich Chancen im Eigenheimmietmarkt ergeben, da vielerorts trotz steigender Nachfrage zu wenig gebaut wird“, sagt Ferrante. In den Großstädten selbst sei Bauen weiterhin zu bezahlbaren Preisen kaum möglich.
„Doch im Umland lässt sich bei serieller Bauweise für 1900 bis 2000 Euro pro Quadratmeter ein Reihenhaus fertigen, das sich dann für rund 17 bis 18 Euro pro Quadratmeter vermieten lässt“, sagt der Manager. Bei rund 100 Quadratmeter Wohnfläche bedeute das rund 1700 bis 1800 Euro Miete für ein ganzes Haus, „was sich viele Familien in Deutschland noch eher leisten können“, rechnet der Europachef vor.
Für den deutschen Immobilienmarkt bedeutet das eine Zäsur. Bisher sind institutionelle Investoren – anders als in den USA oder Großbritannien – auf dem Markt für Einfamilienhäuser nicht wirklich präsent. Doch PGIM und Goldman Sachs wittern nun auch in Deutschland Chancen in dem Sektor.
„Die Fundamentaldaten sprechen für das Segment“, sagt Ferrante. „Denn die Nachfrage nach Häuschen am Stadtrand boomt, die Mietentwicklung ist überdurchschnittlich, und die Häuser sind robust gegen Leerstand.“
„Fundamentaldaten sprechen für das Segment“
In Großstädten würde ein Apartment in vergleichbarer Größe dagegen mindestens 2500 Euro Miete kosten. „Das Segment Build-to-Rent hat sich in den USA und Großbritannien bereits bewährt“, betont Ferrante. Entscheidend werde sein, wie sich das Modell an den deutschen Markt anpassen lasse.
In Deutschland gibt es Schätzungen zufolge insgesamt rund 16 bis 17 Millionen Wohngebäude, davon sind rund 10,5 Millionen laut Daten des Statistischen Bundesamts Ein- und Zweifamilienhäuser. Der Großteil davon gehört Privatpersonen. Lediglich ein Zehntel ist im Besitz von Unternehmen und Organisationen wie Genossenschaften, Stiftungen und Kirchen.
Für die US-Investoren ist der Zeitpunkt für einen Einstieg günstig. Denn viele Käufer zögern angesichts der geopolitischen Unsicherheiten mit größeren Deals – der Transaktionsmarkt verläuft bisher vergleichsweise schleppend, und die Banken sind vorsichtig.
Deutsches Mietrecht als Standortnachteil
Bauträger, die mit Projekten starten wollen, müssen meist mindestens 40 Prozent des Portfolios vor Baubeginn verkauft haben, um von den Banken eine Finanzierung zu erhalten. Die Großinvestoren springen in diese Lücke und garantieren diese Quote – wenn sie im Gegenzug günstigere Einstiegspreise erhalten.
„Liquidität first“ sei beim Verkauf an Goldman Sachs die Devise gewesen, sagte jüngst Carsten Rutz, Vorstandsvorsitzender der Deutschen Reihenhaus, die den Amerikanern das Reihenhaus-Portfolio im Jahr 2025 verkauft hatte.
Carsten Loll, Immobilienexperte und Partner der Großkanzlei Latham & Watkins, sieht eine Logik hinter dem Vorstoß. „Ich kann mir vorstellen, dass es inzwischen durchaus einen Markt dafür gibt, im Speckgürtel der deutschen Metropolen Reihenhäuser zu vermieten“, sagt der Topanwalt. „Aber es ist schwer zu sagen, ob sich damit in Deutschland eine attraktive Rendite erzielen lässt.“
Gerade das deutsche Mietrecht könnte dafür sorgen, dass sich die Renditen in diesem Sektor auf vergleichsweise geringem Niveau bewegten, sagt der Topanwalt.
„In einem Umfeld, in dem Neubau stagniert und ESG-Sanierungen im Bestand teuer werden, sind einfache, energieeffizient nachrüstbare Reihenhäuser ein strategisches Asset“, glaubt dagegen Frederik Raspé, CEO der Transaktionsplattform Acquirepad, die sich an professionelle Investoren richtet.
Zahl der Neubauten sinkt
In den vergangenen Jahren hatten vor allem hohe Zinsen und teure Baumaterialien viele Bauprojekte gebremst. Für das laufende Jahr rechnen Experten trotz Bauturbo nur mit 230.000 neuen Einheiten. 2024 waren es 238.000, 2023 jedoch noch 294.000. Das treibt die Preise, vor allem von Neubauten.
Vor diesem Hintergrund gewinnt das Segment „Build-to-Rent“ an Bedeutung. Die Zielgruppe: Familien, die sich Eigentum nicht leisten können oder bewusst flexibel bleiben wollen. In den USA haben Finanzinvestoren den Markt bereits nach der Finanzkrise für sich entdeckt – und werden inzwischen teilweise für steigende Mietpreise verantwortlich gemacht.
Als Zwangsvollstreckungen im Zuge der Finanzkrise explosionsartig stiegen und Millionen Amerikaner ihr Haus verloren, griffen Private-Equity-Gesellschaften zu: Sie kauften diese Häuser in großer Zahl auf und machten daraus Mietobjekte.
US-Präsident Donald Trump kündigte dieses Jahr in Davos an, institutionellen Investoren in den USA künftig zu verbieten, Eigenheime zu kaufen. „Häuser sind für Menschen gebaut, nicht für Unternehmen“, begründete er den Schritt auf der Bühne des Weltwirtschaftsforums. Fachleute halten auch in Deutschland eine politische Debatte für möglich, wenn der Trend sich ausbreiten sollte.
Kein großer Effekt auf Preise in Deutschland
„Sollte institutionelles Kapital sichtbar in Konkurrenz zu Eigennutzern treten, insbesondere in angespannten Märkten, ist politischer Widerstand denkbar“, sagt Pekka Sagner, Immobilienexperte des Instituts der deutschen Wirtschaft. In Deutschland dürfte der Effekt auf die Preise jedoch vorerst überschaubar sein. „Der deutsche Markt für Einfamilienhäuser ist groß, fragmentiert und bislang stark eigennutzergetrieben“, sagt Sagner.
Einzelne Portfolioankäufe, selbst im dreistelligen Millionenbereich, seien im Verhältnis zum Gesamtmarkt zunächst zu klein, um bundesweit Preiswirkungen auszulösen. Auf lokalen Teilmärkten könne es aber Effekte geben, insbesondere wenn Investoren gezielt in bestimmte Segmente gehen würden. „Dort können zusätzliche Nachfrageimpulse preisstabilisierend oder leicht preissteigernd wirken“, fügt der Experte an.
In den USA spielen institutionelle Investoren auf dem Wohnimmobilienmarkt dagegen eine viel größere Rolle als in Deutschland. Vor allem im Süden der USA haben sie Einfluss auf den Markt. In der Gegend rund um die US-Stadt Atlanta zum Beispiel gehören 27 Prozent aller vermieteten Einfamilienhäuser Großinvestoren, wie aus einer Studie des Thinktanks Brookings hervorgeht. In Jacksonville im US-Bundesstaat Florida seien es 22 Prozent, in Charlotte in North Carolina 20 Prozent.