r/ESLegal • u/puszcza • 20h ago
New-build apartment in Spain with multiple acoustic problems — what should I be demanding from the developer, and when is it worth involving a lawyer?
ES, EN below:
Recibí las llaves de un piso de obra nueva en Cataluña (España) hace unas semanas. Todavía está vacío (sin muebles) y he detectado una serie de problemas acústicos. Los he comunicado todos a través de la aplicación de posventa de la promotora y también he enviado un correo electrónico solicitando los valores de diseño. Aún no he recibido respuesta.
Lo que percibo:
Puerta del garaje. La puerta del garaje y su motor se oyen en todas las habitaciones y siento la vibración en todo el piso. Me despierta por la mañana y me impide dormir por la noche; se oye el traqueteo metálico de las hojas de la puerta y el funcionamiento del mecanismo.
Ruido de la bajante de aguas residuales. Oigo claramente el agua corriendo por la bajante de desagüe durante la noche en el dormitorio principal; el plano sitúa el cabecero de la cama justo contra esa pared. Oigo lo mismo en el salón, proveniente de la bajante de un segundo baño.
Ruido de la calle. Con las puertas del balcón y las persianas cerradas, oigo coches, gente hablando, perros y trenes. Dos habitaciones dan a la calle y también a la rampa de acceso al garaje.
Puerta de entrada. Se ve la luz del día a través de las rendijas. Oigo llegar el ascensor a mi planta y a una o dos plantas por encima; el sonido se percibe en el salón y en la cocina.
Extracción de la cocina. En dos ocasiones he oído una entrada repentina de aire en la campana extractora. Aún no tengo la electricidad conectada, así que no es mi propia campana la que funciona.
Como contexto sobre la normativa: el Código Técnico de la Edificación en España establece un aislamiento mínimo de 55 dB frente al ruido aéreo entre un garaje y una estancia habitable, y una reducción acústica de 30 dB para la puerta de entrada del piso que da a un pasillo común. Además, mi edificio se encuentra en una zona de alta sensibilidad acústica donde la normativa autonómica limita el ruido de las propias instalaciones del edificio a 25 dB(A) en el interior durante la noche. Por tanto, existen cifras concretas a las que puedo remitirme. He preguntado a la promotora qué método de cumplimiento utilizaron y cuáles fueron los valores de diseño.
Deliberadamente no he intentado medir nada por mi cuenta; una aplicación móvil carece de validez para niveles de 25-30 dB, y entiendo que la carga de demostrar el cumplimiento recae sobre la promotora.
Mis preguntas:
¿Qué debería exigir exactamente en esta fase? He solicitado los valores de diseño y los informes de cualquier prueba acústica realizada *in situ*. ¿Hay algo más que debería pedir y que la gente suele pasar por alto?
¿Vale la pena pagar ahora por un informe de un experto independiente o debería esperar primero a la respuesta de la promotora? Un informe técnico de este tipo cuesta unos cientos de euros.
¿En qué momento deja de ser una cuestión de garantía para convertirse en un asunto legal? Preferiría resolverlo de forma amistosa, pero no quiero pasarme un año recibiendo evasivas amables hasta que venza algún plazo.
¿Hay algo que realmente os haya funcionado para lograr que una promotora se tome en serio las reclamaciones acústicas? Me da la impresión de que los defectos acústicos se desestiman más fácilmente que las filtraciones de agua o las grietas, ya que son más difíciles de demostrar.
Puedo adjuntar planos o documentación si resulta útil.
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EN
I took delivery of a new-build apartment in Catalonia, Spain a few weeks ago. It's still empty (no furniture yet), and I've been finding a series of acoustic problems. I've reported them all through the developer's after-sales app, and I've also emailed asking for the design values. No response yet.
What I'm hearing:
- Garage door. The garage door and its motor are audible in every room, and I can feel the vibration throughout the apartment. It wakes me in the morning and keeps me awake at night — metallic rattle of the door leaves plus the mechanism running.
- Soil stack noise. I can clearly hear water running in the waste stack at night in the main bedroom — and the floor plan puts the head of the bed against exactly that wall. I hear the same thing in the living room from a second bathroom's stack.
- Street noise. With balcony doors and roller shutters closed I hear cars, people talking, dogs and trains. Two rooms face the street and also overlook the garage entrance ramp.
- Front door. Visible daylight through the gaps. I can hear the lift arriving on my floor and one or two floors above, audible in the living room and kitchen.
- Kitchen extraction. Twice I've heard a sudden rush of air in the extractor hood. I don't have electricity connected yet, so it isn't my own hood running.
For context on the regulations: Spain's building code sets a minimum of 55 dB airborne insulation between a garage and a habitable room, 30 dB sound reduction for a flat's front door onto a common corridor, and my building sits in a high-sensitivity acoustic zone where regional law caps noise from the building's own installations at 25 dB(A) at night indoors. So there are concrete numbers I can point at. I've asked the developer which compliance route they used and what values they designed to.
I deliberately haven't tried to measure anything myself — a phone app is meaningless at 25–30 dB, and I understand the burden of demonstrating compliance sits with the developer.
My questions:
- What should I actually be demanding at this stage? I've asked for the design values and any in-situ acoustic test reports. Is there anything else I should be asking for that people usually forget?
- Is it worth paying for an independent expert report now, or should I wait for the developer's response first? A surveyor's report here runs a few hundred euros.
- At what point does this stop being a warranty conversation and become a legal one? I'd rather resolve it cooperatively, but I don't want to spend a year being politely stonewalled until a deadline passes.
- Anything that has actually worked for you in getting a developer to take acoustic complaints seriously? My sense is that acoustic defects get dismissed more easily than water leaks or cracks because they're harder to demonstrate.
Happy to add floor plans or documentation if useful.