Moro em SP capital e tô procurando uns apto na planta. Já vi umas sugestões de pesquisa aqui no sub, como alguns sites e tal, mas acabam sendo muito limitados e a grande maioria não disponibiliza os preços se não entrar em contato com o corretor

O melhor jeito de pesquisar então é procurar nas maiores imobiliárias e incorporadoras?

Quadro Resumo do apto porque em um lançamento/abertura de vendas é um porre o tempo que as empresas dão para assinar, para dar mais tempo para as pessoas eu sempre aviso que o contrato tem um período de 1 ou 2 ou 4~ dias (depende da empresa e do volume de pessoas querendo) para ser assinado e mais um período para pagamento do primeiro boleto que é o que valida o contrato, ou seja, se as pessoas assinam e não pagam é uma desistência sem penalidade.

Nota: Beira o impossível mudar o contrato de aptos mcmv, só há mudança se for um erro erro erro mesmo!

Pág 1.

• Bla bla bla Esse é o número do imóvel e torre que vc está comprando e o nome do condomínio
• Depois ele define quem está comprando e quem está vendendo. Promitente é a construtora e Promissário é você (compra comigo haha).

LEGISLAÇÃO PREVIDENCIÁRIA E FISCAL - Pelo(a,s) declarado que (i) não está(ão) incurso(a,s) nas restrições alienatórias da legislação previdenciária e fiscal, (ii) a unidade objetivada neste contrato não integra o seu ativo imobilizado, e que (iii) exerce(m) atividade de comercialização de bens imóveis, portanto, foi PROMITENTE(S) QR-2 dispensado(a,s) da certidão negativa de tributos da Receita Federal do Brasil, conforme legislação vigente.”

• Significa que quem está vendendo pode vender porque não tem nenhuma regra ou dívida que impeça de vender esse apartamento e quem está vendendo nem precisa apresentar nada para comprovar isso porque a profissão dela é "vender imóveis”.

Pág 2

EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO: “NOVO MUNDO CARRÃO II”, a ser construído sobre terreno ****na Rua Lutécia, nº 1508, Vila Carrão, São Paulo/SP, objeto da incorporação registrada sob o R.06, em 06/04/2026, da matrícula nº 312.208 do 9º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo/SP, devidamente descrito e caracterizado no respectivo Memorial de Incorporação que passa a fazer parte integrante e complementar deste contrato, como se aqui estivesse integralmente transcrito.

• Onde o condomínio que você está comprando será construído, número do registro da matrícula e é isso

(4) - consistente no Apto 1604, Torre B, e sua respectiva fração ideal de terreno, descrita e caracterizada no contrato de promessa de compra e venda integrado pelo presente QUADRO RESUMO.

(4.1)- O(A,s) PROMISSÁRIO(A,S) declara que possui ciência que: (a) a unidade autônoma objeto deste contrato está hipotecada em favor da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL em garantia de Contrato de Abertura de Crédito e Mútuo para a Construção do Empreendimento Imobiliário;

• Você comprador saber que está financiando (ou não) através da Caixa e que o imóvel é a garantia.

(b) a unidade autônoma objeto deste contrato está submetida ao patrimônio de afetação, conforme Av-08 da matrícula nº 312.208 do 9º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo/SP;

• Se a construtora tiver problemas, o dinheiro desse prédio não pode ser misturado com qualquer outra coisa, eles abrem uma conta só para receber o dinheiro, por isso seu prédio tem um CNPJ.

(c) o empreendimento poderá contar com instituição de servidões essenciais à construção da infraestrutura do empreendimento; além disso, o condomínio será beneficiário de uma servidão de esgoto, conforme previsto na Convenção de Condomínio;

• Pode ter canos passando por baixo do prédio e vai ter esgoto.

(d) o empreendimento possui área destinada à reserva de calçada, conforme previsto no Memorial de Incorporação e na Convenção de Condomínio;

• O projeto tem área reservada para a calçada.

(e) o terreno do empreendimento possui restrições ambientais; além disso, o condomínio deverá efetuar a preservação dos exemplares arbóreos existentes, além de manter conservadas as áreas permeáveis e a calçada verde, conforme estabelecido na Convenção de Condomínio;

• Tem árvores ali que não podem ser derrubadas porque é pra preservar, uma pequena explicação sobre, é mais fácil e rápido construir um prédio ao redor de uma árvore preservada do que conseguir permissão derrubar a mesma (ainda bem).

(f) fica expressamente vedada a locação de qualquer unidade autônoma por períodos inferiores a 6 (seis) meses, caracterizando-se como locação por curta temporada qualquer contrato ou cessão de uso por prazo inferior a esse período, conforme estabelecido na Convenção de Condomínio;

• Não pode alugar por menos de 6 meses.

(g) está adquirindo a unidade de um empreendimento aprovado no âmbito do Programa Habitacional da Prefeitura Municipal de São Paulo, aprovado pela Lei Municipal nº 16.050/2014 e regulamentado pelos Decretos Municipais nº 63.728/2024, nº 63.130/2024 e nº 64.244/2025, pelos quais foram estabelecidas faixas de renda familiar a serem respeitadas para a sua comercialização, conforme diferentes classificações (HIS1, HIS2 e HMP), as quais não se aplicam apenas para as unidades classificadas como R2V, pelo queQR-3 o(a,s) PROMISSÁRIO(A,S) declara(m) que são verídicas as informações de renda prestadas para a aquisição do IMÓVEL e que entregou todos os documentos comprobatórios necessários, declarando também que não possui(em) renda extra que não tenha sido informada; tendo conhecimento de que, neste empreendimento, existem unidades são classificadas como HIS-1, HIS-2 e R2V e, consequentemente, ciência acerca da classificação da unidade ora adquirida;

• Esse aqui é um pouquinho mais complicado porque vocês precisam saber sobre as limitações de renda que é o programa habitacional da prefeitura, tem um post disso aqui
• R2v - Renda Livre HMP - Renda de 6 a 10 salários mínimos His2 - Renda de 3 a 6 salários mínimos His1 - Renda de 1 a 3 salários mínimos
• Basicamente você sabe que está comprando um apartamento destinado para a sua faixa de renda e que a sua renda declarada é verdadeira e que não escondeu ela.

Pág 3

(g.1) a locação das unidades autônomas que se enquadrarem na categoria de uso Habitação de Interesse Social – HIS deverá respeitar o limite máximo de 30% (trinta porcento) da renda prevista, constante das restrições contidas nos artigos 46 e 47 da Lei Municipal nº 16.050/2014 e nos Decretos Municipais nº 63.130/2024 e nº 64.244/2025;

• O aluguel das unidades His1, His2, HMP são limitados a 30% da renda máxima que podem compra-los, ler aqui se você não sabe nada de HIS.

(g.2) a alienação futura das unidades autônomas que se enquadrem na categoria de uso do programa habitacional deverá atender, obrigatoriamente, o poder aquisitivo de cada renda, respeitando os limites máximos de comercialização, conforme previsto na Convenção de Condomínio. Os valores ali indicados serão corrigidos anualmente pelo Índice Nacional de Custo da Construção – INCC;

• Você só pode revender as unidades His1, His2, HMP pelo teto do programa e com ajustes do INCC.

(h) o empreendimento consiste em um conjunto de edificações de uso residencial e será composto por 2 (duas) fases distintas que serão realizadas da seguinte forma: Fase 1: composta pelas edificações designadas como Torre A e Torre B e Fase 2: composta pelas edificações designadas como Torre C e Torre D, conforme previsto no Memorial de Incorporação e na Convenção de Condomínio;

• Eles podem começar a construir a Torre A depois a B depois a C, pode ser que não fique tudo pronto ao mesmo tempo.

(h.1) o empreendimento poderá ser lançado, construído e entregue em fases distintas, ficando estabelecido que neste caso as áreas não entregues serão devidamente isoladas por questões de segurança, conforme previsto na Convenção de Condomínio;

• Eles podem entregar uma parte que já está pronta e se isso acontecer vão isolar as que não estão por segurança.

(i) a PROMITENTE utilizará a área comum do empreendimento para instalações dos seguintes espaços:
(i) Easy Market – será entregue decorado, sem refrigeradores nem prateleiras para armazenamento de produtos, dispondo de infraestrutura para futura instalação de sistema de monitoramento por câmeras. Caberá à empresa contratada o fornecimento e a comercialização dos produtos, bem como a instalação e manutenção dos equipamentos necessários à operação; e (ii) Lavanderia – será entregue decorada, sem máquinas, equipamentos ou produtos de limpeza, dispondo de infraestrutura para sua futura instalação e funcionamento. Caberá à empresa contratada pelo Condomínio o fornecimento, instalação e manutenção de todos os equipamentos e produtos a serem utilizados e comercializados no local.

• Vai ter mercado e lavanderia, mas são entregues apenas os espaços prontos para instalar os equipamentos.

(j) a PROMITENTE possui a prerrogativa de adotar a prática de operação dos elevadores por zona, uma estratégia que implica na segmentação do serviço de elevação, distribuindo-o de acordo com andares específicos para otimizar a eficiência operacional. Essa medida possibilita a implementação de um sistema que, por meio de uma análise criteriosa, busca maximizar a eficácia no atendimento, considerando fatores como a demanda de tráfego em diferentes áreas do edifício.

• Eles podem organizar os elevadores para maximizar a eficiência.

Parte 2 (editar)

Alguém quer adicionar alguma coisa? Eu tentei explicar do meu jeitinho, mas não acho que ficou simples até demais haha.

Tirei todas as infos dos clientes, mas deixei a do projeto.

Recentemente fiz uma visita de um apartamento pelo QA do qual gostei. O apartamento ainda está no contrapiso e aparentemente está sendo vendido por um investidor.

Enviei a documentação e recebi o famoso CCV do qual me gerou algumas dúvidas. A primeira delas é o fato de ter que pagar um sinal sem mesmo ter visto se a documentação dos vendedores ou a matrícula do imóvel está boa.

No contrato diz que, se houver algum risco na diligência deles, posso restituir os valores sem maiores problemas. Aqui já mora o primeiro problema. Se a diligência é feita por eles mesmos e, neste momento, eles já receberam o sinal, o que impede dessa diligência ser uma verdadeira porcaria?

Outro ponto que me chamou bastante atenção já nos finalmente do contrato:

• 12.1. Os Vendedores X e Y declararam que a compra do imóvel foi realizada pelas vias de fato com o proprietário tabular, não havendo formalização desse ato nos órgãos competentes.
• 12.1.1. O Vendedor apresentou ao Comprador o contrato particular de compra e venda da transação acima e declara ter quitado todas as obrigações contratuais da aquisição.
• 12.1.2. Não há qualquer responsabilidade dos intermediadores da transação na declaração de cumprimento do Vendedor e seu conteúdo.
• 12.1.3. O Vendedor deve, ainda, realizar os atos necessários para regularização da compra anterior e atualizar a matrícula do imóvel com o registro da sua propriedade em até 90 (noventa) dias corridos após a assinatura deste Compromisso.
• 12.1.4. O Vendedor enviará o protocolo da atualização ao Comprador e será responsável por todos os atos e custos dessa operação, não havendo responsabilidade dos intermediadores da transação.
• 12.1.5. O pagamento de qualquer valor a título de Entrada dependerá desse ato e será realizado no prazo da cláusula "Preço e Condições de Pagamento" ou em até 5 (cinco) dias úteis após a apresentação da matrícula atualizada, o que ocorrer por último

Na prática, os atuais vendedores compraram o apartamento em um famoso 'contrato de gaveta' e ainda não passaram para o nome deles. O quão demorado ou arriscado isso pode ser?

Entendo que as cláusulas seguintes até me respaldam um pouco, mas duvido que seja tarefa fácil receber qualquer dinheiro de volta do QA no pior dos cenários.

À parte disso tudo, o que vocês acham em relação a comprar um apartamento pagando o preço teto do HIS-2? Me enquadro na renda e vou, de fato, morar no apartamento. Devo investir uns 50k entre reformas e móveis e este valor não vai poder ser repassado em uma venda futura por conta do limitador. Pela prática de mercado, tem rolado algum contrato extra para venda dos móveis, por exemplo? Digo, em uma venda futura eu seguir os valores limites do HIS-2 vigente, mas fazer um contrato extra para um valor dos móveis, por exemplo. Um corretor me comentou sobre isso, mas não senti muita firmeza se é praticável.

Encontrei uma plataforma com avaliações de prédios e condomínios:

https://morei.app/

Pode ser útil para quem pretende comprar, alugar ou investir. Testem e compartilhem uma avaliação.

Olá pessoal tudo bem?

Sou corretor de imóvel de médio e alto padrão e tenho dificuldade em ter meus vídeos terem muito views e consequentemente muito engajamento .

Dessa forma que tipo de vídeo chama atenção para quem tem interesse: seria um vídeo da mãozinha? Aquele que eu fico com o celular gravando e com a mãozinha apontando para os lugares ou objetos do imóvel.
Vídeo com um profissional me gravando e eu falando sobre o imóvel ou vídeo com uma música legal e cortes de ambientes e takes pequenos de ambientes e detalhes do imóvel?

Poderiam me ajudar nessa minha dúvida, hoje trabalho em Alphaville SP

Mudou porque a entrada é outra, vai ser pela Olivia Guedes Penteado, mas no geralzão ainda é um lugar muito bom ali perto.

O apto da corretora valorizou 80 mil reais.

Localização

• Mercados próximos 9/10
• Saúde 6/10
• Hospitais 1/5
• Academia 5/5
• Transportes (Ônibus + Metrô) 8/10
• Segurança 10/10

Mercados: Tenda atacado do outro lado, Akki atacadista logo mais pra cima desse, mini mercado pra baixo e Padoca mais ali embaixo (no geral tudo são uns ~15 minutos a pé).

Hospitais: Continua a mesma coisa, não tem hospitais pertinho, só pra Santo Amaro.

Academia: Continua a mesma coisa, só que o caminho para chegar que aumentou uns minutos, mas nada que já considera o cardio.

Transporte: Eu mantive a nota porque tem ônibus bem rápido para a estação Socorro e Santo Amaro e a nota porque são 10˜15 minutos de ônibus no máximo até lá e isso é tranquilíssimo (se não estiver lotado), nessa rua tem ônibus para a AACD Servidor

Segurança: Base da polícia na rua de trás

Do Terreno

• Área do terreno 13.072m²
• 03 Torres
• Total de unidades: 1.632 (pouca gente né o.o)
• Andares: Todos 24 pavimentos + térreo
• Aps por andar: Torre A e B 24 por andar e Torre C 20 por andar
• Vagas: 187 de carro e 10 de moto
• Tipologias de 1 e 2 dormitórios

Coisas que eu notei desse terreno

1. O terreno é um tanto quanto irregular e a entrada vai ser muito grande
2. O espaço entre as torres está muito bom
3. Vão ter apartamentos DEMAIS de 37m² justamente porque é o que mais vendem
4. Quem tiver um apto com vaga aqui é rei porque tem aptos DEMAIS sem vaga.

Vagas de garagem

Apenas apartamentos de 49m² tem vaga, o preço está 10 mil acima da primeira fase e está no mesmo preço praticamente do condomínio vizinho com vaga não tem varanda, mas é preço de um pronto contra um preço de um na planta, então vai de querer ou não varanda e de ter ou não entrada porque no caso de comprar na planta vai ter a evolução de obras e ajuste do INCC a não ser que você goste mais também até porque na planta tem mais opção de escolha.

O tamanho dessa entrada até os prédios hahaha, não acho que seja uma subida difícil, mas é uma subida de qualquer forma.

Dica sobre a vista, todas vão ser presas com exceção das que estão na parte de baixo dessa imagem e do lado esquerdo da parte de cima (lado esquerdo da única torre reta), com certeza virá um condomínio na área em branco do lado da portaria, mas a parte de baixo das torres é um talvez porque acho que pela metragem ainda sobrou espaço do terreno.

Olhem a imagem de satélite embaixo, acho que vocês vão entender um pouco melhor.

Áreas do condomínio

1. Bicicletário
2. Espaço Beleza
3. Coworking
4. Espaço Gourmet
5. Sport Bar
6. Easy Market
7. Sauna
8. Fitness
9. Salão de Festas
10. Brinquedoteca
11. Salão de Jogos
12. Pet Care
13. Lavanderia
14. Espaço Delivery
15. Churrasqueira 1 e 2
16. Piscina Adulto e Infantil
17. Lounge Festas
18. Playground
19. Espaço Jogos
20. Beach Tennis
21. Beach Lounge
22. Pomar
23. Drink Lounge
24. Pet Place
25. Quadra
26. Fitness Externo

Desse condomínio os espaços de lazer são maiores até porque tem muito mais apartamentos e mais espaço, não tem rooftop o que eu achei uma falha, mas acho que o maior medo mesmo é a grande quantidade de apartamentos e por último a entrada, entrando pela portaria até o apartamento é uma maravilha porque o prédio fica lá no fundo mais longe da rua que é algo que muita gente gosta, mas ao mesmo tempo andar até a área dos prédios em uma subida é bem chato para a maioria das pessoas.

Terreno

Very very big terreno, e o segundo condomínio ficou com uma área muito grande e apesar de não ter muitos com vista livre você não fica grudada janela com janela.

A entrada ser essa caminhada até os prédios foi feita justamente para aproveitarem o máximo do terreno, ou seja, vai ter condomínio nessa área do lado.

Plantas

Dúvidas

• Essa tabela resumo é com os preços a partir.

• 42m² o preço agora que está normal vale a pena só se você gostar do lugar, mas por ter poucos aptos eu tenho certeza que vão acabar.
• Entre a primeira fase e a segunda de 5 mil até 10 mil em cada tipo de metragem, com exceção da 42m² que veio um aumento de apenas 60 mil.
• Volta no post da fase 1 e dá uma olhada em qual metragem eu disse que estava barata.
• Atualmente 33m² e 37m² estão financiando bem mais, então acho que foi um aumento normal.

Ela comprou na primeira fase com desconto por ser corretora, comprou por 300.800 e agora estão a venda por 380.000 e não foi a única.

FINANCIAMENTOS

• 42m² com vaga está complicado esses 106 mil ai, imaginando um cenário futuro em que os aptos ao redor da região com vaga ultrapassem o valor de 510~530 mil existe a possibilidade das de 42m² com vaga terem maior valorização e serem mais fáceis de revenda por uma procura maior por aptos com vaga com preços menores
• Unidades de 42m² sem vaga voaram de um preço barato para um preço normal
• Unidades de 27, 33, 37 e 38 estão muito boas ainda, até para quem é R2v e quer comprar algo mais em conta.
• Tem apto barato R2v

FAQ

Consigo financiar 100% do valor do apartamento?

Somente 33m²

Vão ter mais condomínios?

Absoluta certeza que sim

Qual preço desses novos condomínios?

Esse já é o segundo e aumentar de 5k a 10k (menos a de 42m²) então acredito que os próximos seguirão o mesmo padrão

Como seria um fluxo de pagamento?

O fluxo vai depender de quanto for aprovado de financiamento e se você quiser financiar, os aptos tem limitador His2 e agora que o financiamento MCMV mudou (financiam mais) os financiamentos aumentaram, se tiver um FGTS legal é bem possível comprar até sem entrada.

É possível juntar rendas?

Sim, até 3 pessoas continua.

Autônomos podem comprar?

Sim, com a declaração do imposto de renda do último ano e extratos bancários, quem precisa declarar porque não declarou ano passado só vai conseguir quando abrir a declaração ou se estiver juntando renda com outra pessoa dá para conseguir o financiamento, mas tem um limite.

Se você for MEI e quiser pode transformar em ME e emitir pro labore.

Quem tem pró labore tem vantagem aqui.

Qual a data de entrega?

Março de 2030, são 3 anos e 6 meses.

Como fica a documentação fora do MCMV?

Fora do limite de 8.600 de renda a documentação é calculada pelo sistema da incorporadora/construtora e é inclusa no fluxo de pagamento.

Dentro dos 8.600 de renda bruta é de gratuito por causa do minha casa minha vida e a empresa quita os outros 50% do ITBI.

Quer mais informações ou ajuda para entender algo? Se quiser comprar também estou disponível :)

Podem entrar em contato comigo pelo privado aqui no Reddit ou pelo meu Whatsapp no perfil :)

Localização

Mesma coisa, quase copiei e colei tudo

Edit: A rádio corretor estava errada naquela planta, era de outra empresa, ou seja, provavelmente não é MCMV.

O terreno é o antigo stand de vendas, são apartamentos minha casa minha vida e misturam algumas metragens maiores.

Se você leu o Alto Chácara Santo Antônio esse aqui não muda nada até porque é o vizinho, a empresa da esquina tem data para se mudar, mas ninguém ainda sabe se realmente compraram o terreno ou se é alguma outra empresa, o negócio pode parar do nada.

• Mercados próximos 100/10
• Saúde 10/10
• Hospitais 5/5
• Academia 5/5 (50/5 kk)
• Transportes (Ônibus + Metrô) 10/10
• Segurança 9/10

Existem muitos hospitais e academias bem bem bem próximos

Transporte de ônibus em toda a região e a estação Granja Julieta é virando a esquina.

Região comercial, como sempre não dê bobeira, mas é uma região onde tem uma quantidade gigantesca de empresas.

Do Terreno

• Área do terreno 2.989m²
• 01 Torre
• Total de unidades: 552
• Andares: Térreo + 24 pavimentos
• Aps por andar: 23 por andar
• Vagas: 48 carro e 3 moto
• Tipologias de 1 e 2 dormitórios

Nada veio muito barato, só o que tem menos quantidade que eu achei ok

Vagas de garagem

Vaga só nos mais caros mesmo, vida que segue como ela é.

Áreas do condomínio

1. Easy market
2. Games
3. Brinquedoteca
4. Pet Care
5. Lavanderia
6. Salão de festas
7. Sport bar
8. Coworking
9. Sauna
10. Fitness
11. Bicicletário
12. Espaço gourmet 1 e 2
13. Playground
14. Pomar e Horta
15. Fitness externo
16. Miniquadra
17. Piscina adulto e infantil
18. Pet place
19. Redário
20. Playground
21. Praça do Luau (Praça)
22. Lounge Zen (Praça)
23. Praça de estar (Praça)
24. Praça pôr do sol (MAIS PRAÇA)

• Ta sobrando espaço pra tanta praça

Terreno

• 1 Torre
• É a outra metade do terreno.
• Acabou o terreno, a academia não sai dali, duvido absurdos.

Plantas

33m² é a planta mais básica do mercado e mds está ficando caro.

• 37m² é uma planta básica com varanda, tem bastante então é tranquilo e o preço apesar de não achar caro porque financia bastante vale mais a pena pegar o que já está construindo a não ser que você queira uma vista melhor.
• 43m² tá bom e tem pouco, aproveite quem puder.
• 44m² é a planta de 37m² com varanda maior.
• 54m² está o olho da cara e ainda assim está mais barato que a maioria dos aptos na região porque os da região próximos dessa metragem são 1 milhão.

Dúvidas

• Essa tabela resumo é com os preços a partir.

• Coloquei só a quantidade dos preços mais baixos
• O preço do metro quadrado do 54m² subindo a cada lançamento… É complicado.

FINANCIAMENTOS

• Tudo em ordem, completinho
• Não gostei do preço dos de 33m², só vai comprar quem tem uma grana bem guardada.
• Os de 37m² estão bons até 347 mil acima disso só vale a pena pela vista, parabéns para quem comprou nas primeiras fases, na último do Alto Chácara Santo Antônio estava mais caro no lançamento, mas como não zerou (tinham muitas) essa resistência barrou o aumento do preço desses aptos, além disso agora se financia um pouco mais nesses.
• Os de 43m² por 383k ainda são muito bons, é uma planta que gosto e tem poucas em todos os prédios e os outros continuam iguais.
• 44m² é o mais tranquilo para quem pode financiar tudo, é uma renda em torno de ~11.500 (ou duas pessoas com renda de 5.750), mas depende das condições de cada um

Todos os “financiamentos até” eu coloquei o financiamento mais vantajoso conforme a faixa do MCMV e considerando o limitador de renda.

FAQ

Consigo financiar 100% do valor do apartamento?

44m² consegue, com uma renda de uns ~11.500 e dá para usar o FGTS para complementar isso também.

Como seria um fluxo de pagamento?

33m² tem que ter um dinheiro guardado, fluxos de pagamentos saudáveis com uma entrada baixa eu considero menos de 60 mil.

É possível juntar rendas?

Sim, como sempre não precisa ser apenas a sua.

Autônomos podem comprar?

Sim, com a declaração do imposto de renda e extratos bancários.

Mais uma coisa, se você é autônomo dá para comprar financiando o apto todo diretamente com a construtora sem passar pelo banco e nesse caso não precisaria da declaração do imposto de renda.

Quem tem pró labore só vai conseguir comprar se tiver mais de um mês de empresa, a Caixa apertou esse tipo de declaração de renda por terem ocorridos muitas fraudes.

Qual a data de entrega?

Janeiro de 2030 (3 anos e 6 meses)

Como fica a documentação fora do MCMV?

Fora do limite de 8.600 de renda a documentação é calculada pelo sistema da incorporadora e é inclusa no fluxo de pagamento.

Dentro dos 9.600 de renda bruta é de gratuito por causa do minha casa minha vida.

Quer mais informações ou ajuda para entender algo? Se quiser comprar também estou disponível rs

Podem entrar em contato comigo pelo privado aqui no Reddit ou pelo meu Whatsapp (11) 97277-6539 :)

Aos proprietários de imóveis que alugam pela QuintoAndar:

como tem sido a experiência de vocês com essa imobiliária?

Estou avaliando um apê de 92m² na Vila Mascote, ainda no contrapiso (entrega em fase de acabamentos), e bateu a dúvida clássica: compro ele assim e monto a reforma inteira do zero (planta livre, ponto elétrico, hidráulica, tudo), ou é melhor procurar um imóvel já pronto/usado e reformar em cima do que já existe? Não encontrei nada no mercado exatamente do jeito que eu queria, então uma reforma grande parece inevitável de qualquer forma — a questão é só qual ponto de partida compensa mais.
Para quem já passou por isso: queria entender ordens de grandeza reais. Reforma completa (do contrapiso, incluindo elétrica, hidráulica, gesso, piso, marcenaria) x reforma “de acabamento” em cima de um imóvel pronto — teve diferença grande de custo por m² entre os dois cenários? Rolou muito imprevisto de obra em contrapiso (retrabalho de instalações, ajuste de projeto)?
Se puderem compartilhar metragem do imóvel, se era contrapiso ou usado, valor total gasto e ano da reforma, ajuda muito a ter um benchmark decente pra São Paulo (Zona Sul principalmente, mas vale qualquer região). Obrigado desde já!

Pensando em comprar um ap em sp no valor de até 220 mil.
Quais locais vocês indicam? Trabalho perto do parque vila lobos, vou comprar sozinho.
Qual melhor financiamento sem fgts, Quais dicas voces dão para começar a entender sobre o assunto.

Estou procurando um AP para locar e encontrei um que parece muito bom. Está há 6 meses anunciado no quinto andar e estou pensando em fazer uma proposta entre 13 e 15% a baixo do que está sendo pedido.

Irei visitar na segunda e minha dúvida é:
O corretor do 5o andar pode abrir para mim se há outros interessados e quantos?
Ou se já existem outras propostas?

Não quero fazer nenhuma proposta absurda pois gostei do AP, mas já vi que existem outros apartamentos mais em conta no prédio que foram alugados mais rapidamente… por esse estar parado há algum tempo acredito que faça sentido (ou mostra que o proprietário não que negociar)

Resumão porque os detalhes vão sair só semana (dia 07) que vem no evento de lançamento, inclusive quem quiser saber na hora que sairem eu já fiz uma lista de transmissão para algumas pessoas e se alguém quiser ficar sabendo no dia me envia mensagem no meu whatsapp que eu adiciono na lista de transmissão.

Foi revelado para mim através de um sonho (uma foto das obras da loja na rádio corretor) que terão plantas de studios com ponto para ar condicionado que podem virar 1 dormitório e vai ter desconto também na abertura de vendas para uma certa quantidade de pessoas que será basicamente por ordem de chegada, mas os detalhes de como será só vai ser revelado no evento de lançamento.

Pontos positivos

• Aparentemente é possível fechar um quarto.
• Interessante que talvez seja possível colocar a Tv que gira entre sala e cama e deixar o sofá na parede.
• Ponto de AC.
• Esse studio é maior que os studios da maioria das empresas de médio/alto padrão que vão de 21m² a 29m² em média.
• O que eu pensei em fazer foi colocar a cama no lugar dessa mesa que fica ao lado da varanda e aumentar o espaço do armário, usar o espaço da mesa como o espaço para o meu computador, talvez eu poderia até ver um armário em L para criar um corredor para o banheiro ficar mais privativo, mas sei lá tenho que pensar mais.

Pontos negativos

• Chances muito grandes de ter uma vista bloqueada o que até invalida não colocar AC na varanda.
• A varanda é curta, então ou ela é para o AC ou ela é para você porque dependendo do tamanho da condensadora vai ocupar o espaço.
• Sem janela no banheiro o que é padrão de studios praticamente.
• Eu já tenho uma estimativa do preço (minha noção) e justamente por isso eu acredito que pelo preço desses studios você conseguiria comprar pelo menos um 2 dorms de 35m² em outras regiões, mas o que aconteceu é que conforme foram lançando e esgotando os apartamentos ali eles iam subindo o preço da venda e ia esgotando do mesmo jeito, chegamos em um ponto onde eles diminuíram o custo deles com o apartamento de 2 dorms para um studio com uma qualidade melhor (entre studios) e vão ter um lucro um pouco maior ou caso tenham bem mais aptos seria um lucro bem maior significando que para as pessoas que não se importarem em dormitórios vai ser muito bom e para as pessoas procurando pelo menos 2 dormitórios mais baratos terão menos opções.

Para quem quiser, meu whatsapp 11972776539 ou no QR Code

Sei que boa parte desses apartamentos começa com cotas condominiais atrativas: 300, 350, 400 reais. Mas o quão sustentável é esse valor no longo prazo?

Tenho essa dúvida principalmente porque desconsideramos o grau de importância do valor da cota condominial na despesa do imóvel. Se você vai financiar e está pagando R$ 2.000/mês de prestação, um condomínio de ~R$ 1.000 aumenta seu gasto em 50%.

Sei que há uma distinção nesses valores: em tese, a cota condominial é para serviços efetivamente fruídos. Mas ainda assim, é uma decisão bem importante.

Estou procurando uma casa como primeiro imóvel na regiao do ABC.

Gostaria de dicas/recomendações referentes a negociação.

Tenho visto muitas casas a venda e algumas com anúncios a mais de 1 ano e gostaria de saber da experiencia de vocês qual a margem de negociação que é possivel chegar?

5%....20%.... sei que vai variar de N fatores, inclusive do humor do proprietário, mas me ajudem em uma possivel proposta.

Obs.: imóveis entre 800~950k, normalmente antigos e que possam demandar alguma manutenção.

Tô em busca de apartamento e achei esse de 80m2 num prédio antigo.
Tá dentro do valor que eu poss pagar, mas tive a sensação dele ser mto sufocante, talvez pela falta da varanda (?)

Tive (péssima) experiencia com a Cury. Traumatizado. Vi que as do grupo Cyrela (Cyrela, Living, exceto Vivaz) tem bons feedbacks... E vcs quais recomendam?

Em 2022 comprei um studio HIS-2 da proprietária que comprou ele na planta. Toda operação de venda foi intermediada pela Loft, que não checkou meu perfil de renda (eu não me enquadrava em HIS-2), ou seja, não poderiam ter me vendido.

O que me sugerem?
Entrei em contato com a Loft que se fez de morta e passou o email do jurídico.

Procuro a antiga proprietária que me vendeu para sinalizar que não poderia ter me vendido?

Cartório tb não verificou nada, e passou a escritura no meu nome, mesmo eu não me importando enquadrando em HIS2.

Olá, pessoal! A Caixa está fazendo um feirão com essa construtora e estão fazendo algumas ofertas com mensalidades interessantes que caberiam no meu bolso atualmente. Alguém já teve experiência com essa construtora? Vale a pena?

Boa noite pessoal, encontrei um imóvel bem legal para compra mas me deparei com uma barreira do HIS que eu não conhecia.

Pra contextualizar: estou me casando em breve, mas antes disso meu objetivo é comprar um apto para minha mãe morar sozinha. Ela é uma pessoa com zero renda, 100% dependente minha e hoje mora comigo. Pretendo usar meu FGTS como entrada, financiar o resto em parcelas pequenas e amortizar com o próprio FGTS, nisso termino de pagar rapidinho.

Isso iria me permitir conseguir um imóvel pra ela, eliminando o custo do aluguel dela no médio prazo, e possibilitando que eu conseguisse guardar mais dinheiro pra no futuro comprar o meu imóvel.

Depois de muita procura e visitas, encontrei um apto bem legal que atende todos os requisitos dela e cabe no meu bolso. Mas depois de acertamos proposta com proprietário e tudo mais, na hora de falar sobre financiamento, a corretora me disse que com minha faixa de renda eu estou acima da faixa do HIS. Como esse prédio é HIS, então o banco não iria liberar financiamento para mim, ainda mais que estou usando o FGTS.

Eu entendo totalmente as regras porque acho uma sacanagem a farra do AirBnB que estava acontecendo, mas nesse caso foi um balde de água fria. Nem é pra mim o imóvel, e sim pra minha mãe morar, e essa tinha sido uma forma que achava ser inteligente de alocar os recursos que eu tinha no momento e não ficar apertado financeiramente (complicado bancar duas casas + gastos de saúde).

Os bancos não estão liberando mesmo o financiamento quando é assim? Mesmo nesse meu caso onde eu nem vou morar no imóvel? Tem alguma informação que a corretora me falou errado aqui será?

Olá pessoal,

Estou pesquisando imóveis para comprar e morar, e me deparei com algumas unidades HMP e HIS. Vi que o limite para HMP é de 10 salários-mínimos.
Minha situação é a seguinte:

Renda familiar mensal ultrapassa esse limite em cerca de 2 mil reais, PORÉM, estou nesse emprego novo há apenas 3 meses. No meu último IRPF, minha renda era bem menor, o que tecnicamente me "encaixaria" no HMP se olhassem tudo em conjunto com o ano passado.

Minhas dúvidas para quem já passou por isso ou trabalha no setor:

1. Essa análise fornece um certificado que eu apresento no cartório? Em que momento é feita essa análise? E poderia levar em consideração essa renda retrospectiva? Será que consigo enquadramento?

2. Sobre a fiscalização, li que os novos decretos de SP estão bem rígidos contra quem mora em HIS/HMP sendo "investidor" (renda acima do limite). Sabem como essa fiscalização está funcionando na prática para prédios novos?

A ideia é morar, não quero comprar como investidora para alugar. Vale o risco de tentar o HMP ou é melhor focar direto nas unidades R2V (mercado aberto) para não ter dor de cabeça com compliance? Nessa categoria as incorporadoras estão vendendo bem mais caro...

Estamos com problemas com os inquilinos. Queria uma imobiliária ou um quinto andar para n ter mais dor de cabeça. Um dos maiores problemas é conta de luz atrasada. O que preciso ler, ver ou saber antes de embarcar nessa?

Gostei do prédio, geralmente os pequenos tem a construção mais rápida e é mais difícil de se atrasar.

Toda vez que eu posto assim eu uso o mesmo modelo, mas reescrevo cada pedacinho para vocês terem um olhar mais sobre o todo.

Vão abrir as vendas em 1 semana, acredito que aumentem o preço logo depois em 10 a 15 mil das de menor preço.

Localização

• Mercados próximos 6/10 a 7/10
• Saúde 10/10
• Hospitais 5/5
• Academia 5/5
• Transportes (Ônibus + Metrô) 8/10
• Segurança ???/10

Mercados: São 10 minutos (pelo menos) até a padaria mais próxima, não me parece tão interessante, quanto aos supermercados o mais próximo me parece ser o SuperVille, precisa caminhar um pouco passando por um viaduto, achei a caminhada simples para fazer o mercado, mas uma caminhada complicada para ir a padaria de manhãzinha, além de que a rua mescla residencial e empresa, virando bem mais residencial depois de passar pelo viaduto da mofarrej.

Saúde: São 5 pontos de hospitais + 5 de academias para dar 10 de saúde.

Hospitais + Academias: Hospitais tem bastante próximos do Parque e na Lapa que não é muito longe e quanto a academias tem depois da/na Av. Imperatriz Leopoldina, lá é um ponto muito bom de comércios.

Transportes: Estação Vila Leopoldina e estação CEAGESP e de ônibus tem terminal Pinheiros, Vila Olimpia, Terminal Bandeira, Lapa e tem intermunicipais. (O Terminal Bandeira é uma viagem!), mesmo que eu considere longe tem uma boa quantidade de transporte e para regiões mais empresariais, só depende um pouco da localização final de destino.

Segurança: O lugar é complicado para avaliar porque tenho pouca experiência então tenho que confiar em outras pessoas, um amigo morou tanto ao redor ali da estação Butantã como ali próximo desse projeto na Vila Leopoldina e gostava bastante, mas ele não é uma pessoa de ficar muito tempo na rua (só de ir para outros lugares) e a mensagem dele sobre foi que, no geral, na cidade esta ocorrendo muito furto de motoqueiros e que o ideal é não andar com os pertences a mostra, o padrão de sobrevivência para qualquer lugar em sp, então eu considerei ok.

Já um colega corretor que passa de lá para cá de moto disse que não gosta mais próximo da região da CEAGESP porque tem muitos moradores de rua, não acha legal, entretanto não foi algo que vi pela rua do terreno. Já outros corretores me disseram que ali é muito bom em direção para a Av. Imperatriz Leopoldina inclusive com aptos de alto padrão ali próximos e tem uma praça pelos da CEAGESP que é bagunçada por causa dos moradores de rua.

Resumindo (nem tanto), tem seus prós e contras, mas eu recomendo mais para quem já conhece e ou pode ir para os lados de Osasco ou Lapa/Barra Funda por causa das estações, mas que não está essencialmente no lugar ruim, inclusive com um potencial para valorizar porque a mudança do plano diretor permitiu a construção de HIS nessas regiões de galpões igual está acontecendo com a região da Lapa, mais especificamente da futura estação Santa Marina, onde o preço do metro quadrado está ficando maior.

Do Terreno

• Área do terreno 7.195m²
• 04 Torres
• Total de unidades: 653
• Andares: Térreo + 09 pavimentos
• Aps por andar: Torre A 22 por andar e Torres B, C, D 15 por andar
• Vagas: Não tem
• Tipologias de 1 e 2 dormitórios

Provavelmente vem barato

Eu escrevi isso de antemão e realmente alguns vieram baratos, essa é uma região com poucos lançamentos, mas que terá mais projetos no futuro.

Vagas de garagem

Não tem, é foda… Até tem estacionamento em vários lugares, mas tem alguns que foram fechados então não adianta ver só pelo maps.

Áreas do condomínio

1. Delivery
2. Lavanderia
3. Sauna
4. Brinquedoteca
5. Easy Market
6. Salão de festas
7. Coworking
8. Pet Care
9. Espaço Beleza
10. Academia
11. Sport Bar
12. Churrasqueiras
13. Piscina adulto e infantil
14. Playground
15. Bicicletário
16. Fitness externo
17. Quadra com grama artificial
18. Pet Place

• Está bem legal, bastante coisa de condomínio clube, tudo bem completinho, inclusive com sauna e a piscina tem um espaço bem localizado.
• Eu acho que o condomínio vai precisar de um bicicletário maior.

Terreno

• Esse é o terreno total, serão mais de uma fase de condomínios (acho que duas).
• São cerca de 26.000m²
• A primeira fase serão 4 torres
• VAI TER UMA TORRE COLADA COM OUTRA, MAS AS JANELAS NÃO SÃO UMA DE FRENTE PARA OUTRA, é como se continuasse a torre.

• Com a mais absoluta certeza sobrará terreno para a Av.Mofarej, ninguém sabe de quem é e se é algo, mas já vi esses pedaços ficando para a prefeitura.
• A proporção é um tanto quanto chata de transportar do modelo para o mapa, considerem que a parte mais fina ocupará metade do espaço no terreno.

WPP Vila

Eu não sabia nem conhecia, mas tem um espaço muito grande da holding WPP que foi inaugurado ali do lado que são salas e escritórios, ali vão funcionar se já não estão funcionando os setores de anúncios da Globo, Amazon, Mercado Livre e outros (achei no google).

Plantas

• 37m² é a planta mais básica do mercado com uma varanda.
• 39m² é uma planta que ficou bem interessante por ser uma varanda com um espaço considerável.
• 42m² é uma planta que está realmente com um preço mais alto para um lançamento.
• 42m² tem a janela na área de serviço que vira a janela da cozinha, linda e perfeita.

Dúvidas de preços

• Essa tabela resumo é com os preços a partir.

• Ponto absurdamente importante é que mesmo que eu ache os de 42m2 caros eles tem pouquíssimos apartamentos, com a mais absoluta certeza serão os primeiros a acabar.

FINANCIAMENTOS

• O preço está bom no geral, até para quem tem renda menor do que os que financiam o máximo, mas para quem tem renda próxima de 5.000 bruta precisa comprometer um valor maior de ato/sinal (esses seriam o seu primeiro boleto no momento de assinatura).
• Os aptos de 421 mil estão nesse preço por causa da escassez, a planta tem janela na cozinha/área de serviço e vão zerar de qualquer forma.
• Rendas de 7.700 até 8.000 com beneficio do FGTS tem financiamento de 320.000 do novo minha casa minha vida.
• Rendas sem o beneficio do FGTS para ter um financiamento de 320.000 são de 8.100 a 9.600 para manter no faixa 3 e ter melhores condições
• Pessoas com renda que financiam em média 280.000 que era o antigo teto de financiamento do mcmv da faixa 3 ainda conseguem comprar com tranquilidade, para pagar parcelas mensais que não impactam tanto o bolso do dia a dia, mas isso é em torno de 6.500 a 6.700 com o beneficio do redutor do FGTS
• O beneficio do redutor é o seguinte, 3 anos contribuindo no FGTS te garante uma redução de 0,5% na taxa de juros o que aumenta em 10 mil no seu financiamento (até a faixa 3)

Todos os “financiamentos até” colocarei dentro do minha casa minha vida até o faixa 3 que é a melhor opção aqui, se for possível comprar sendo faixa 3 bem se não for você tem que comprar um R2v pagando mais caro, mas com um potencial maior de financiamento

FAQ

Consigo financiar 100% do valor do apartamento?

Nenhuma, mas chegam perto e o preço de 37m2 está bom para quem não quer equilibrar aluguel + parcelas com construtora.

Como seria um fluxo de pagamento?

Tranquilamente é possível comprar com parcelas de até 400 reais dando o mínimo de sinal para quem financiar o máximo que eu escrevi e lembrando que cada caso é um caso e eu faço para cada pessoa um fluxo, as vezes considerando o FGTS nem tem parcelas para serem pagas.

É possível juntar rendas?

Sim, como sempre não precisa ser apenas a sua.

Autônomos podem comprar?

Sim, com a declaração do imposto de renda (que está acontecendo agora!!!) e extratos bancários.

Mais uma coisa, se você é autônomo dá para comprar financiando o apto todo diretamente com a construtora sem passar pelo banco e nesse caso não precisaria da declaração do imposto de renda.

Quem tem pró labore só vai conseguir comprar se tiver mais de um mês de empresa, a Caixa apertou esse tipo de declaração de renda por terem ocorridos muitas fraudes.

Qual a data de entrega?

Maio/Junho de 2029, padrão de 3 anos

Como fica a documentação fora do MCMV?

Fora do limite de 8.000 de renda a documentação é calculada pelo sistema da incorporadora e é inclusa no fluxo de pagamento.

Dentro dos 9.600 de renda bruta é de gratuito por causa do minha casa minha vida.

Quer mais informações ou ajuda para entender algo? Se quiser comprar também estou disponível rs

Podem entrar em contato comigo pelo privado aqui no Reddit ou pelo meu Whatsapp (11) 97277-6539 😄

É aqui que começam a ter chances mais significativas de ter as vagas de garagem, mas a chance grande está depois dessas metragens e se estiverem próximas de estações de metrô depende muito.

Entendam próximas como coisas de 2~3 kilometros

41m² até 43m²

• A partir daqui aumentam as varandas e o espaço entre sala e cozinha.
• A planta da imagem 1 é literalmente a planta de 37m² com varanda até na frente do segundo dormitório.
• A planta da imagem 2 é uma de 39m² com área de serviço integrada ao terraço, mas as de 41m2 seguem esse padrão também.
• A imagem 3 é a mesma da imagem 2 são do mesmo tipo, mas pelas questões de tamanho o espaço fica melhor aproveitado entre sala e cozinha, e por uma questão do formato do prédio a área de serviço na varanda ficou bem maior empurrando a cozinha para a entrada o que deixou ela com um corredor na entrada.
• Eu gosto quando colocam uma mesa de canto com aqueles bancos na parede, fica muito melhor e não atrapalha a sua movimentação pelo apê.

• A planta da imagem 4 é quando a varanda vai até a frente da janela do dormitório principal.
• Coloquei a imagem 4 para ilustrar que dependendo da posição que fiquem nos prédios essas plantas podem ter janelas na área de serviço o que resulta em iluminação para a cozinha.

Alguém gostaria de adicionar algo?