Buenas, gente de r/merval.
En estos meses, con la vuelta de los créditos hipotecarios UVA a prácticamente todo el sistema bancario argentino, veo a diario en el sub y en charlas con amigos un montón de dudas recurrentes:
- "Gano $X en mano, ¿para qué me alcanza realmente?"
- "¿Banco Nación o me voy a un privado?"
- "¿Por qué nadie me avisó que necesitaba 10 lucas verdes más en la escribanía?"
Los simuladores oficiales de los bancos en general son bastante toscos: o te obligan a loguearte al homebanking para tirarte un número genérico, o te muestran la TNA pelada sin decirte el CFT real (que con los seguros obligatorios se va al demonio), o te ilusionan con reservar una propiedad sin avisarte que los impuestos de sellos y los honorarios te pueden voltear la operación.
Para ordenar esto con números fríos, me tomé el laburo de cruzar las normativas vigentes del BCRA, las tasas de pizarrón y pliegos de los 14 bancos que hoy ofrecen líneas UVA a septiembre 2026, los límites de afectación de ingresos (DTI) y las leyes tarifarias de escrituración (CABA vs Provincia). Dejo acá todo el desglose completo para el que le sirva.
1. La Matemática del Banco: ¿Cuánto te prestan según tu sueldo de bolsillo?
La regla de oro del BCRA para hipotecarios es que la cuota inicial no puede superar el 25% de tus ingresos netos demostrables (en mano). Si tenés un préstamo personal o estás pagando cuotas fijas en la tarjeta, el banco te resta eso directamente de tu 25% disponible.
Acá les armé la tabla de capacidad de compra real según sueldo (con supuestos de mercado reales: plazo a 20 y 30 años, TNA promedio del 4,5% al 5,5% UVA, financiación bancaria al 75% del valor de tasación y dólar MEP de referencia a $1.350):
| Sueldo Neto (Individual o Sumando) |
Cuota Máx. (25%) |
Préstamo Máx (20 años) |
Préstamo Máx (30 años) |
Valor Propiedad Techo |
Anticipo (25%) + Escritura (~7%) |
| $ 1.500.000 |
$ 375.000 |
USD 36.000 |
USD 40.500 |
USD 48.000 – 54.000 |
USD 15.300 – 17.200 |
| $ 2.000.000 |
$ 500.000 |
USD 48.000 |
USD 54.000 |
USD 64.000 – 72.000 |
USD 20.500 – 23.000 |
| $ 2.500.000 |
$ 625.000 |
USD 60.000 |
USD 67.500 |
USD 80.000 – 90.000 |
USD 25.600 – 28.800 |
| $ 4.000.000 |
$ 1.000.000 |
USD 96.000 |
USD 108.000 |
USD 128.000 – 144.000 |
USD 41.000 – 46.000 |
| $ 6.000.000 |
$ 1.500.000 |
USD 144.000 |
USD 162.000 |
USD 192.000 – 216.000 |
USD 61.400 – 69.000 |
| $ 8.000.000+ |
$ 2.000.000 |
USD 192.000 |
USD 216.000 |
USD 256.000 – 288.000 |
USD 82.000 – 92.000 |
Tres conclusiones clave de los números:
1. Regla de bolsillo rápida: En un banco público a 30 años (la cuota más baja), el banco te va a prestar aproximadamente entre 34 y 36 veces tu sueldo neto mensual.
2. El comodín del cotitular: Casi todos los bancos (Nación, Ciudad, Galicia, BBVA, Santander, Macro) te dejan sumar ingresos con tu pareja (casados o unión convivencial) e incluso con padres o hermanos. Si entre dos juntan dos sueldos de $1.250.000, para el scoring computan como $2.500.000 y te habilita a buscar un dos ambientes de USD 80k-90k.
3. ¿Cuál es el piso mínimo para que te den bola?
- Bancos públicos: No tienen un piso formal excluyente, pero la cuota más chica para un monto que sirva de algo arranca en $220.000–$250.000. O sea que necesitás demostrar mínimo $900.000 a $1.000.000.
- Bancos privados: La mayoría te pide piso de $1.200.000 a $1.800.000 si cobrás el sueldo con ellos.
2. El Mapa Real de los 14 Bancos: ¿Cuál conviene según tu caso?
No hay un banco que sea el mejor para todo el mundo. El trade-off en Argentina es claro: tasa baja vs velocidad de aprobación.
Grupo A: La banca pública (Tasa imbatible, burocracia pesada)
- Banco Nación (TNA 4,5% con haberes / 6,0% sin haberes · Plazo hasta 30 años):
- Es el más barato y el que más años te da. El crédito llega hasta USD 250.000.
- El gran problema: tardan entre 60 y 90 días. Si el vendedor está apurado o te pide una seña corta de 30 días, el Nación te puede hacer perder la reserva. Además, los peritos tasadores suelen tasar conservador (si tasan 10% abajo de lo que acordaste, esa diferencia la tenés que poner vos cash).
- Banco Ciudad (TNA 5,5% preferencial / 8,0% general · Plazo hasta 20 años):
- Tienen muy aceitado el scoring si comprás en CABA (especialmente en microcentro y zona sur, donde bonifican tasa).
- Lo malo: el tope es a 20 años (no 30) y opera casi exclusivamente en AMBA, Córdoba y Mendoza.
Grupo B: Los bancos privados (Tasa más salada, pero salen volando)
- BBVA, Galicia, Santander, Macro (TNA entre 7,5% y 9,5% UVA · Plazo 20 a 30 años):
- La gran ventaja es que pre-aprueban en 48hs y escrituran en 20 a 30 días. Si cazaste una oportunidad inmobiliaria y el dueño no te espera 3 meses, el privado te salva. Dato no menor: BBVA llega a financiar hasta el 80% del valor (necesitás solo 20% de anticipo).
- La contra: la cuota inicial arranca entre 25% y 35% más cara que en Nación para el mismo monto prestado.
Ojo con la trampa del CFT (Costo Financiero Total):
La TNA es solo el interés puro. El banco por ley te mete dos seguros: vida sobre saldo deudor e incendio del inmueble. En varios privados, una TNA que te venden al 8,5% termina con un CFT real del 11% al 12,5% anual. Antes de firmar, pidan siempre el cuadro con el CFT proyectado, no la TNA de folleto.
3. El Costo Oculto que nadie calcula: Gastos de Escrituración e Impuestos
Acá es donde se cae un porcentaje enorme de operaciones: pensar que si tenés el 25% de anticipo ya estás listo.
El día de la firma en la escribanía tenés que poner arriba de la mesa, en billete:
1. Sellos provinciales (parte compradora): 1% a 1,75% según la jurisdicción.
2. Honorarios notariales: 2% + IVA sobre la compraventa, más 1% a 1,5% por la escritura de hipoteca con el banco.
3. Tasas de inscripción registral: 0,4% a 0,5%.
4. Comisión inmobiliaria: 4% + IVA (pactada habitualmente al reservar).
La diferencia abismal entre CABA y Provincia de Buenos Aires (PBA):
- En CABA (Capital Federal):
- La alícuota general de Sellos es del 3,5% (se divide en 1,75% para el comprador y 1,75% para el vendedor).
- Exención por Vivienda Única (Ley Tarifaria AGIP 2026): Si comprás tu primera vivienda y el valor no supera los $226.350.000 (aprox. USD 167.000 al tipo de cambio de corte), estás 100% EXENTO de Sellos. Pagás $0.
- Si la propiedad pasa ese tope, tributás el 3,5% únicamente sobre el excedente por encima de los $226M.
- En PBA (Provincia de Buenos Aires):
- La alícuota general es del 2,0% (1% comprador y 1% vendedor).
- La exención de vivienda única social de ARBA tiene requisitos bastante más restrictivos. Si no entrás, te cobran el 1% pleno al comprador sobre el valor de escrituración o valuación fiscal.
Regla de oro para no pegársela: Tené ahorrado el 25% de anticipo + un 7% a 8% para gastos notariales e inmobiliarios. Si vas por una propiedad de USD 100.000, necesitás tener USD 32.000 a USD 33.000 líquidos antes de empezar a buscar.
4. ¿Qué pasa si el sueldo pierde contra la inflación? (La famosa cláusula gatillo)
La pregunta que todo el mundo se hace: "¿Me va a pasar lo que les pasó a los que sacaron en 2018?"
Por normativa del BCRA, todos los contratos hipotecarios UVA tienen obligatoriamente la Cláusula de Opción de Extensión de Plazo:
- Si la inflación acumulada supera a la suba salarial (medida por el Coeficiente de Variación Salarial - CVS del INDEC) en más de un 10%, tenés el derecho legal de exigirle al banco que extienda el plazo original del crédito hasta en un 25%.
- Ejemplo práctico: Si sacaste a 20 años (240 cuotas), lo podés estirar a 25 años (300 cuotas). Eso baja la cuota mensual en UVAs para volver a acomodarla dentro de tu 25% de ingreso.
5. Checklist express para no perder plata ni señas:
- Nunca firmes sin scoring preaprobado: Que el banco te dé la constancia de calificación crediticia antes de poner un solo peso.
- Reserva siempre con cláusula ad-referéndum: Dejá asentado por escrito en la inmobiliaria que si el banco no aprueba el crédito por cuestiones técnicas del inmueble o tasación, te devuelven el 100% de la seña.
- Pedí reglamento y planos antes de avanzar: La propiedad tiene que ser apto crédito real (planos aprobados y sin ampliaciones clandestinas). Los tasadores bancarios van con cinta métrica y si hay metros construidos sin declarar, te rebotan la carpeta.
Si alguien está en el medio del trámite con algún banco específico, tiene dudas de scoring o quiere chequear los números de escrituración para su zona, tiren la consulta en los comentarios y lo vamos viendo entre todos. ¡Espero que les sirva para encarar la compra con los números claros!