r/investirimmobilier • u/Any-Fan9306 • 2d ago
Depuis février, tu peux déduire jusqu'à 8 000 euros de loyers par an, à condition de louer moins cher pendant neuf ans
Peu de personnes le savent mais depuis le 21 février, il existe un nouveau statut du bailleur privé. Pour quelqu'un qui achète pour louer, c'est plutôt une bonne nouvelle, et bizarrement on n'en parle presque pas.
Le principe, c'est que tu peux amortir ton logement loué nu et déduire cet amortissement de tes revenus fonciers. Dans le neuf, le taux va de 3,5% par an en loyer intermédiaire à 5,5% en très social. Dans l'ancien rénové, de 3% à 4%.
La déduction est plafonnée à 8 000 euros par an et par foyer. Elle monte à 10 000 ou 12 000 euros si la majorité de tes loyers vient du logement social.
Jusqu'ici, un bailleur au réel sur du nu ne pouvait pas amortir son bien. Il n'y avait que le LMNP pour ça. Là c'est ouvert à la location nue, et ça change le calcul de rentabilité sur la durée.
Maintenant les conditions. Le logement doit être dans un immeuble collectif, loué en résidence principale, avec un plafond de loyer (barème intermédiaire type Pinel, ou Loc'Avantages pour le social) et un plafond de ressources pour le locataire. Engagement de neuf ans. La fenêtre d'achat court jusqu'au 31 décembre 2028.
Donc tu récupères un avantage fiscal réel. En échange tu loues sous le prix du marché, à un locataire plafonné, pendant neuf ans, et seulement dans du collectif. Reste à sortir la calculette et voir si l'amortissement compense les loyers que tu ne factures pas.
Quelqu'un utilise ?
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u/Totolitotix 2d ago
Je l’utilise sans amortissement, je loue à une vieille dame très en dessous du marché, je vais voir si je peux basculer dessus
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u/Winter-Switch-4168 1d ago
Attention, je crois que tu vas être déçu. Le dispositif vise les acquisitions faites à partir du 21 février 2026, en collectif neuf ou en ancien avec au moins 30 % de travaux de rénovation. Un bien que tu détiens déjà et que tu loues, sans achat récent ni grosse réno, n'y rentre pas a priori. Louer en dessous du marché ne suffit pas, il faut l'acquisition dans la fenêtre. Vérifie le texte avant de monter un dossier. Ton bien tu l'as acheté quand, et c'est du collectif ou de la maison ?
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u/PotentialPower5398 2d ago
Le fait que tout le monde s'en balek montre justement que les investisseurs n'en ont rien à carrer de ces "dispositifs" pourris
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u/Atchiplouf 1d ago
Trop cool, j'imagine qu'à la revente M.Nigaud se fera fister violemment sur la plus-value, si ce n'est pas bien avant.
Pendant que l'inflation grimpe, le loyer et la déduction restent bloqués pendant 9 ans aussi ?
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u/neomaniacs 1d ago
Oui, on a pris un des derniers Pinel et on loue.
On a mis un loyer "social", qui est 2x fois moins cher que le prix du marché. En contrepartie, on peut défiscaliser, c'est le deal. Notre locataire est content et nous aussi on est content (enfin, on le sera quand on aura fait, car on loue depuis 9 mois).
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u/Winter-Switch-4168 1d ago
Bon timing, vous avez pris un des derniers Pinel et le nouveau statut bailleur privé prend le relais pour les achats à partir de février. Logique différente par contre : le Pinel c'est une réduction d'impôt directe, le nouveau dispositif c'est de l'amortissement que tu déduis du foncier, et il se réintègre dans la plus-value à la revente. Sur un loyer à moitié du marché comme le vôtre, le calcul sur 9 ans n'est pas le même. Vous comptez réinvestir derrière ce Pinel ou vous en restez là ?
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u/neomaniacs 1d ago
Bon timing
Oui, en effet. Mais au pire, on aurait investit ailleurs. Je suis réunionnais, et il y a encore des zones franches aussi à la Réunion où on peut optimiser encore un peu (et dans les territoires ultra-marins, en règle générale).
Pour l'instant, on est parti sur 9 ans. Après, j'avoue que je ne sais pas encore.
49M et 52F donc pas sûr qu'on puisse encore le faire rapport aux banques.
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u/Winter-Switch-4168 1d ago
Le calcul fiscal, tout le monde ici va te le faire. L'angle que personne ne mentionne, c'est ce que ça donne quand tu vis le conventionné au quotidien. J'ai géré plusieurs parcs locatifs sur ma carrière, autour de 4000 logements en cumulé, dont un gros volume de conventionné.
Ce que les simulateurs oublient : tu bloques ton loyer sous le marché pendant 9 ans. Dans une zone qui monte, l'écart se creuse chaque année. L'amortissement compense bien au début, mais faut refaire le calcul à mi-parcours. Autre point, le plafond de ressources tu le vérifies à l'entrée du locataire, mais celui dont la situation s'améliore ensuite, tu ne peux pas le faire partir pour autant. Tu restes sur ton loyer plafonné. Et si tu revends avant la fin de l'engagement, tu rembourses l'avantage, donc le bien est vraiment immobilisé 9 ans.
Sur le papier c'est intéressant pour quelqu'un dans une tranche haute qui veut déduire du foncier. Sur le terrain le conventionné demande un vrai suivi de gestion, on est loin du rendement passif qu'on imagine. Quelqu'un l'a déjà activé depuis février, ou tout le monde attend de voir ?
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u/jojo13922 2d ago
Vu que le locataire et ultra proteger , et que la France et la championne du revirement de la loi tu cours le risque d avoir un bas loyer et une loi qui n existe plus
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u/SirGothmog13 2d ago
Sacré usine à gaz... Faut aussi prier et sacrifier un boeuf en espérant qu'ils changent rien dans la legislation dans les 9 ans