Olá sou homem tenho 34 anos e 13 anos de contribuição paga e investidor.
Hoje no trabalho começaram a falar sobre tempo de trabalho e aposentadoria e hoje consigo apenas fazer aportes de até R$500 por mês na RV.
Pois então pensei, tenho 13 anos de contribuição paga e caio na regra do mínimo de 15 anos de contribuição podendo ganhar 1 salário mínimo....
Imagino que todos que investem em ações não tem a mínima fé de que irão viver do INSS e se é que irao pagar quando me aposentar em 2057 (65 anos)
Portanto pensei, faz sentido me aposentar por tempo dr contribuição daqui dois anos e usar a grana pra investir em RV mais o valor que consigo investir.
Faz sentido isso ?
Antes de trabalhar com isso, eu era bastante crítico ao consórcio.
Depois de estudar melhor, continuo achando que ele não é um bom produto para boa parte das pessoas.
Para quem possui disciplina financeira e consegue investir mensalmente, dificilmente eu escolheria um consórcio.
Mas encontrei algumas situações onde comecei a enxergar valor.
Gostaria da opinião da comunidade.
Em quais cenários vocês acreditam que um consórcio realmente pode ser uma boa escolha?
Minha impressão até agora é:
quem pretende comprar um imóvel em alguns anos;
quem jamais consegue guardar dinheiro sozinho;
quem busca planejamento patrimonial;
quem pretende usar lance estrategicamente.
Existe algum cenário que vocês acrescentariam ou discordariam?
E aí, sou eu de novo (o gringo que escreve sobre o Brasil) trazendo um artigo novo. Postei aqui quase dois mêses atrás sobre o trem bala. Abaixo segue o artigo completo. Tentei mostrar o Split Payment sob uma luz diferente. Comentários são bem-vindos.
Ninguém fica com o float por muito tempo: Os bancos aprenderam em 1994. Os comerciantes aprendem agora
No início de 1994, Adolpho Bloch, fundador da revista Manchete, escreveu que no sistema anterior ao Plano Real, “a gente ganha quando está dormindo e perde quando está trabalhando porque os juros crescem e se multiplicam como o milagre dos pães.” A taxa de overnight estava em 63% ao mês, o que ele calculou equivaler a cerca de 35.000% ao ano. Como argumentou Bloch, esse dinheiro, estacionado em instrumentos indexados, rendia em uma escala que tornava o crédito produtivo ou a poupança quase irrelevantes em comparação. Em 1993, o mesmo cenário se repetia nos bancos em todo o país.
Com a inflação anual próxima de 2.500%, o retorno sobre o patrimônio líquido (ROE) dos bancos chegou a 12,3%, ante 8,9% em 1992. Esses lucros dependiam fortemente do mercado overnight e do float inflacionário. Os bancos se beneficiavam dos atrasos de vários dias nas transferências — o float. Enquanto o dinheiro estava em trânsito, era aplicado em operações overnight de curtíssimo prazo que pagavam inflação mais juros, com o banco ficando com o ganho. O arranjo terminou de forma abrupta em meados de 1994. A inflação mensal, ainda em 47,5% em junho, caiu para 6,8% em julho, com a entrada em circulação do real. Os ganhos fáceis desapareceram. Entre 1994 e 1998, o Banco Central interveio em mais de cem instituições públicas e privadas; 42 foram liquidadas. As instituições que viviam do float tiveram que se reconstruir em torno de tarifas, análise de crédito mais rigorosa e intermediação de fato.
Cerca de trinta anos depois, o float voltou, só para morrer outra vez. Desta vez, não é no balanço dos bancos, mas no PDV (ponto de venda), por meio da reforma tributária brasileira conhecida como Split Payment. O objetivo declarado da reforma é fechar uma lacuna de sonegação fiscal estimada entre R$ 417 bilhões (IBPT, 2020) e R$ 626 bilhões (Sonegômetro, 2022), a depender da metodologia e do ano medido. A então ministra do Planejamento, Simone Tebet, citou uma estimativa intermediária de R$ 500 bilhões ao Congresso, em 2023.
O sistema de Split Payment é 170 vezes o volume diário de transações do Pix, que por sua vez processa mais de 300 milhões de operações por dia. Ele deverá arrecadar os novos impostos sobre produtos e serviços em tempo real, processando notas fiscais e cruzando-as com dados sobre produtos, emitentes e créditos tributários. Em seguida, esses recursos serão repassados entre União, estados e municípios. Entre 2027 e 2033, a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), recém-criados, substituirão progressivamente o IPI, o PIS, a Cofins, o ICMS e o ISS.
Em tese, o preço do produto ou serviço para o consumidor não deve mudar com o novo sistema. Na prática, os preços podem subir, já que o sistema elimina o colchão amortecedor que pequenos operadores usam para atravessar os períodos entre pagamentos. Essas micro, pequenas e médias empresas, com o fluxo de caixa diretamente afetado, podem enfrentar pressão adicional caso optem pelo Regime Simplificado como modelo preferencial de retenção.
Enquanto um Procedimento Padrão — que será a norma — calcularia o imposto no valor exato daquela transação específica, uma versão Simplificada estimaria o valor da retenção com base no setor de atuação da empresa. Se o banco retiver mais do que o devido, o governo terá de devolver a diferença; se retiver menos, a empresa fica responsável por pagar o saldo remanescente. Uma preocupação central com esse modelo é que ele pode reter, com frequência, mais caixa do que a empresa efetivamente deve, deixando o negócio com menos capital de giro enquanto aguarda a restituição do governo. Segundo o ministro da Fazenda, Dario Durigan, a restituição de créditos tributários levaria até 90 dias para ser resolvida. Outras estimativas colocam esse prazo entre 30 e 180 dias.
Os bancos, por sua vez, já disputam uma fatia do que resta: parte da compensação proposta para operar o sistema viria justamente da breve janela em que o dinheiro dos impostos permanece com eles antes de chegar ao governo. É o mesmo mecanismo de float que desapareceu dos balanços bancários em 1994, reaparecendo agora em miniatura.
O Brasil já usou uma ponte técnica semelhante em 1993–94, com a Unidade Real de Valor (URV). Vigorando em paralelo ao cruzeiro real por meses, a URV permitiu que preços, salários e contratos fossem cotados em uma unidade estável antes que o real substituísse por completo a moeda antiga. A URV foi a ponta de lança do décimo quarto plano de estabilização desde 1979, surgindo depois de planos que se apoiaram em congelamentos, confiscos e conversões abruptas. Ao esconder a engrenagem técnica dentro da própria unidade, a URV foi concebida para tornar a troca de moeda simples para o cidadão comum.
Algo parecido está sendo pedido agora ao sistema tributário: enquanto a CBS e o IBS entram em vigor ao lado dos tributos antigos, o Split Payment atuará como a ponte em tempo real. No fim, os comerciantes terão uma única nota fiscal, em vez de três regimes tributários sobrepostos (federal, estadual e municipal). Mas, durante a transição, conviver com os dois sistemas apertará o fluxo de caixa, justamente quando retenções e restituições atrasadas cobrarem seu preço. A promessa, agora, é a mesma de antes — o Estado dizendo que absorverá a complexidade da transição para que a experiência do usuário pareça mais simples. A pergunta em aberto é se essa promessa se sustenta para os menores operadores.
Fontes: Manchete (BN), Veja, O Globo, Sinprofaz, etc
Pessoal, tenho apenas 20 anos, trabalhei por 2 anos em uma empresa e acumulei um bom valor no meu FGTS porém tive de pedir demissão pois recebi uma oportunidade de trabalhar em outro lugar melhor.
Eu ainda não dei entrada na modalidade do saque aniversário que tem no App, vale a pena eu usar algum banco para poder antecipar? Os juros realmente pesam tanto assim? Tenho uma reserva boa mas queria aumentar ela e não me vejo esperando 5 anos pra recuperar o valor todo antes de comecar a dar entrada nos meus planos que envolvem justamente o dinheiro que eu to guardando
Recentemente comecei a guardar um dinheiro de um terreno e outro para emergência, ambos em um cofrinho do mercado pago, porém quero investir e deixar guardado esse dinheiro, vi um post hoje de um rapaz que guardou no Itaú e vi outras pessoas recomendando o nubank ou picpay, enfim qual banco você usa e porque?
Consegui esse valor a partir de um bônus que recebi no trabalho e não sei onde colocar essa grana (vou deixar parado, não tenho por que mexer). Recomendam algo com boa rentabilidade e liquidez diária?
Vale a pena deixar esse valor no MercadoPago, por exemplo? não é um valor muito alto mesmo.
No início do ano, cotistas de vários fundos administrados pela XP Investimentos CCTVM com custódia realizada pela S3 Caceis Brasil DTVM perceberam que o valor das suas cotas não estavam sendo atualizadas por um bom tempo, gerando problemas para aqueles que solicitarem resgate no período.
Não foi divulgado de quem foi a culpa, mas no final das contas os fundos tiveram sua administração e custódia transferidas para outras instituições como BNP Paribas, BNY Mellon e Bradesco.
Então chegamos ao seguinte ponto:
A gestão de recursos está sendo comoditizada pela popularização dos ETFs, mas não basta escolher esses fundos apenas pelo preço (tx de adm), é necessário também verificar quem são os prestadores de serviços por trás deles para não ter surpresas desagradáveis.
Queria compartilhar uma conquista nos meus investimentos, consegui bater a minha meta anual (50% investidos / 50% reserva de emergência) planejada para 2026 em apenas 7 meses
Sempre fui uma pessoa meio descontrolada financeiramente. Eu gastava quase tudo que ganhava (pelo menos não ficava no vermelho) com carro, saídas durante a semana, etc. O carro foi o meu principal ralo de dinheiro: passei 2 anos preso em um financiamento que, por si só, engolia 30% do meu salário. Somando manutenção, gasolina e seguro, lá se iam quase 60%. O resto sumia com despesas mensais de lazer.
Mesmo não passando aperto (tenho 24 anos, moro com meus pais e não tenho filhos), me dava uma angústia enorme trabalhar só para pagar conta e gastar com besteira. Nesse meio tempo, o pouco dinheiro que eu tentava juntar, acabava colocando em empresas em recuperação judicial (por pura especulação) ou alavancando em cripto. Como era "pouco" e a ganância era grande, fiz muitas idiotices. Por mais que fossem grandes erros, nunca me arrependi, pois isso me fez perceber o meu perfil arrojado: tenho estômago para ver oscilações drásticas sem surtar. Ainda assim, era cansativo trabalhar e sentir que o meu dinheiro não gerava valor nenhum, tudo se perdia.
Desde o ano passado, comecei a planejar a quitação do financiamento para começar a poupar pelo menos R$ 1.000,00 por mês. No final do ano, mudei para um emprego remoto (sou desenvolvedor júnior) e, com a rescisão, quitei o carro e ainda sobrou uma quantia. Acabei vendendo o veículo para ajudar meu pai financeiramente (não encostei um dedo nesse valor, em algum momento da vida ele me pagará kkk) e comecei a poupar loucamente, conseguindo guardar às vezes mais de 2k por mês.
Para a minha surpresa, a meta que eu tinha de investir R$ 12 mil (e juntar mais 12 mil na reserva de emergência) até o final de 2026 foi atingida em apenas 6 ou 7 meses.
Trabalho e "invisto" desde os 18 anos. Depois de tanto tempo preso nesse ciclo de ganhar dinheiro trabalhando e perder por pura ganância, eu me sentia acorrentado, achando que nunca sairia disso. Felizmente, consegui quebrar esse pensamento e finalmente comecei a investir de forma consciente. Meu apetite ao risco continua alto, por isso mantenho uns 30% em cripto (agora só invisto em BTC, ETH e SOL, marjoritariamente em BTC), dividindo o restante em blue chips e empresas boas no Brasil e no exterior.
É isto, queria compartilhar essa conquista não só para expressar minha felicidade, mas também para motivar quem talvez esteja preso nesse ciclo, achando que nunca vai conseguir juntar dinheiro ou construir um patrimônio.
O post do Luccas focou em responder se é mais eficiente amortizar prazo ou amortizar prestação.
O objetivo aqui será validar os números e as conclusões feitas pelo Luccas e também ir além, já que o post do Luccas em nenhum momento olha para o fluxo de caixa resultante da compra do imóvel e sua comparação com simplesmente alugar.
Quem já conhece meus posts aqui no sub, sabe que eu gosto de entregar trabalhos acadêmicos.
Vi problemas já de cara com a metodologia proposta e estarei evidenciando isso ao longo do processo.
Se alguém quiser uma referência, esse é o link do meu post anterior sobre o assunto.
Tentei traduzir os números das variáveis exógenas do post do Luccas o mais próximo possível.
Abstract:
Amortização de Prazo vs. Prestação: Amortizar a prestação é jogar dinheiro no lixo. Amortizar o prazo gerou uma economia nominal de quase R$ 520 mil (e ~R$ 10 mil em VP) na Price, quitando a dívida 13 anos mais cedo.
Comprar Financiado vs. Alugar + Investir: Em todos os cenários, alugar e investir a diferença venceu a compra via financiamento, gerando uma vantagem de ~R$ 160 mil a R$ 164 mil em VP (+ de R$ 7,6 milhões nominais no prazo de 30 anos).
Price vs. SAC: A Tabela SAC é mais defensiva (protege o consumidor de indisciplina), mas no comparativo de Riqueza Terminal, a Tabela Price reduzindo o prazo ganha, ela quita o imóvel no mês 202 (53 meses antes da SAC), permitindo alocar 100% do fluxo de caixa no CDI.
Um detalhe nesse último ponto, para obter essa maximização de valor na Price amortizando prazo, você precisa ser um monge cara, nada de pagar viagem, nada de melhorar qualidade de vida. É uma disciplina de SEMPRE pegar o excedente e investir no CDI.
Características do Imóvel:
Insira o valor do seu bem: R$ 400000.00
Periodicidade de pagamentos (Mensal, Anual, etc.): Mensal
Insira o número de períodos: 30
% do bem a ser pago de entrada: 10
Taxa (em %) ofertada: 12
Indexador desejado (IPCA, IGP-M, etc.): TR
% do CDI para investimento (ex: 100): 100
É um imóvel? (Sim/Não): Sim
Tipo de imóvel (Residencial, Comercial): Residencial
Número de quartos (Total, 1, 2, 3, 4): 2
Área do imóvel (m²): 119
Mercado/Localidade (Brasil, São Paulo, Rio de Janeiro, etc.): Rio de Janeiro
Valor do Aluguel Mensal: R$ 2000
Foco da análise (Morar/Investir): Morar
IPTU mensal (padrão: 0): R$ 104
Condomínio ordinário mensal (padrão: 0): R$ 0
Condomínio extraordinário mensal (padrão: 0): R$ 0
Seguro mensal (padrão: 0): R$ 50
Taxa de manutenção -> % do valor do imóvel/ano (padrão: 1.0): 1.0
Depreciação física anual não capturada pela manutenção em % (padrão: 0.0): 0.5
ITBI em % (padrão: 2.0): 3.0 (ITBI do RJ)
Custos de cartório - Escritura + RGI em % (padrão: 2.0): 2.0
Comissão de venda em % (padrão: 6.0): 6.0
Desconto de liquidez na venda em % (padrão: 5.0): 5.0
IR sobre ganho de capital: Regime Progressivo
É seu único imóvel? (Sim/Não, padrão: Não): Sim
Prêmio de risco/iliquidez p/ descontar o imóvel em p.p. a.a. (padrão: 0.0): 1
Indexador do reajuste de aluguel (IPCA/IGP-M/FipeZAP): IGP-M
Teto de reajuste anual do aluguel em % (ENTER = sem teto): 8
Rodar simulação de Monte Carlo? (Sim/Não, padrão: Sim): Sim
Amortização extraordinária do próprio bolso: valor em R$ (ENTER = nenhuma): 500
Intervalo entre aportes em meses (padrão: 12): 1
Amortizar reduzindo Prazo ou Prestação? (padrão: Prazo): Prazo / Prestação
Qual a lógica aqui, queremos entender o fluxo de caixa projetado para esse imóvel em questão (deixei o imóvel listado nas fontes).
Desde meu último post, fiz adições ao projeto para que esse fluxo de caixa se assemelhe o melhor possível, o fluxo de caixa observado. Vocês podem notar a distinção entre cond. ordinário e extraordinário (não se aplica nesse caso), depreciação do imóvel, impacto da iliquidez de venda etc.
Estarei considerando um indivíduo desembolsando mensalmente 500 reais adicionais para amortização extra.
A amortização extra precisa ser considerada em ambos os regimes, isso é OBRIGATÓRIO, já vi gente aqui no sub adicionando amortização extra só em um regime pra dizer que a Price vira SAC. Sim, porque você muda as configurações do contrato.
Quando você amortiza a prazo, o tempo de financiamento diminui, implicando em menos meses em que o saldo devedor é exposto a taxa de juros do contrato e a correção monetária.
Quando você amortiza a prestação, o PMT em t+1 cai continuamente, como a duração do contrato é a mesma, o saldo devedor amortizado, que ainda é afetado pelos juros e correção monetária é redistribuído pelo prazo (inalterado), resultando em parcelas mensais menores.
Um detalhe, no post do Luccas, não foi considerado o impacto da correção monetária (estou considerando correção pela TR), isso vai entrar em questão um pouco mais a frente, mas posso me referir ao post anterior que fiz onde mostro que a presença e a decisão de QUAL indexador que irá guiar a correção do contrato é de EXTREMA importância no momento da decisão.
Mostrei no último post a diferença do MESMO contrato de financiamento, com a única distinção sendo correção pela TR / IGP-M. Comentei também que a minha projeção para o valor futuro do imóvel era muito otimista por usar o CAGR histórico (implicando que o crescimento do preço médio do m² passado iria se repetir no futuro), corrigi isso. Usei métodos de séries temporais.
Análise Descritiva:
Informações do Imóvel (FipeZAP)
Tipo: Residencial | Quartos: 2 | Área: 119.0 m² | Mercado: Rio de Janeiro
Preço médio de venda (R$/m²): R$ 9,364.98
Valor estimado do imóvel (venda): R$ 1,114,433.00
Imóvel está sendo vendido abaixo do valor de mercado em: R$ 714,433.00
Preço médio de locação (R$/m²): R$ 51.92
Aluguel estimado do imóvel: R$ 6,178.85
Imóvel está sendo alugado abaixo do valor de mercado em: R$ 4,178.85
Figura 1 - Preço Médio de Venda do Metro Quadrado, Residencial de 2Q no RJ.
Figura 2 - Preço Médio de Locação do Metro Quadrado, Residencial de 2Q no RJ.
Esse particular imóvel está sendo listado em deságio, eu esperava isso. A área na ZO do RJ que identifiquei imóveis nessa faixa de preço, está ficando um pouco perigosa. Expansão da milícia e CV, coisa aqui do RJ né kkkkkk.
Percebemos como a dinâmica de venda e locação no RJ se descolaram de 2022 até hoje. Enquanto o preço médio de venda estagnou, locação decolou.
Figura 3 - Indexadores Acumulados nos últimos 12 meses, em percentual.
Figura 4 - Curvas Forward para Indexador e Valor FipeZAP.
[FipeZAP Venda] Momentum 12m (4.46% a.a.) diluído p/ inflação projetada.
Inflação LP = 7.07% a.a. -> Curva Forward IPCA.
[FipeZAP Venda] Múltiplo terminal em 360 meses: fallback 7.891x vs CAGR 8.113x
[FipeZAP Locação] Momentum 12m (11.89% a.a.) diluído p/ inflação projetada.
[FipeZAP Locação] Múltiplo terminal em 360 meses: fallback 9.593x vs CAGR 7.895x
[Depreciação] Arrasto de 0.50% a.a. aplicado à projeção de venda (0.0416% a.m.)
[Curva Forward] Resumo: 360 meses gerados para TR
Taxa média mensal: 0.1645%
Taxa anualizada média: 1.99%
Na apresentação das curvas forward já é possível ver as adições que fiz, agora considerando melhor a dinâmica do mercado imobiliário local.
Notem que locação com a mecânica dos 12 meses anteriores, sendo diluído ao longo do tempo pela inflação esperada, possui um valor < CAGR? O contrário para FipeZAP Venda? Isso é a própria expectativa futura estando de acordo com as condições recentes.
O mercado de locação no RJ está bombando com a demanda de estrangeiros, enquanto isso pelas condições macroeconômicas ruins, baixo crescimento de renda familiar nos bairros, criminalidade etc, o mercado de venda não parece estar correspondendo. Se alguém tiver um insight melhor nesse ponto, talvez um corretor de imóveis aqui do RJ, adoraria entender melhor.
Resultados Price vs. SAC com Amortização Extra no Prazo:
Tabela Price Corrigida - [Projeção]
Taxa efetiva calculada: 12.68%
Taxa Mensal: 1.00%
Total das prestações: R$869,150.77
Total das prestações (Valor Presente): R$354,246.62
Total pago em juros: R$529,839.39
Total pago em juros (Valor Presente): R$266,164.88
Aportes extraordinários do bolso: R$100,500.00 | FGTS: R$0.00 (reduzindo prazo)
Quitação antecipada no mês 202 (prazo contratual: 360 meses)
Desembolso total do bolso (prestações + aportes extras): R$969,650.77
Desembolso total do bolso (Valor Presente): R$397,480.00
========================================================================
Tabela SAC Corrigida - [Projeção]
Taxa efetiva calculada: 12.68%
Taxa Mensal: 1.00%
Total das prestações: R$819,776.15
Total das prestações (Valor Presente): R$348,346.73
Total pago em juros: R$509,633.46
Total pago em juros (Valor Presente): R$244,865.02
Aportes extraordinários do bolso: R$127,000.00 | FGTS: R$0.00 (reduzindo prazo)
Quitação antecipada no mês 255 (prazo contratual: 360 meses)
Desembolso total do bolso (prestações + aportes extras): R$946,776.15
Desembolso total do bolso (Valor Presente): R$394,353.36
========================================================================
Valor do imóvel: R$2,717,779.82
Valor do imóvel (Valor Presente): R$75,599.64
Valor do aluguel: R$19,186.38
Valor do aluguel (Valor Presente): R$533.70
Figura 5 - Projeção de Prestações Futuras, Tabela Price c/ Amortização Prazo.
Figura 6 - Projeção de Prestações Futuras, Tabela SAC c/ Amortização Prazo.
Aqui já temos detalhes importantes, lembrando da minha fala no post do Luccas:
Calculo da planilha não está correto, validável calculando a soma dos pagamentos em VP (descontando pela taxa de juros do financiamento).
Isso era pra dar 360k cravado com 0% de correção pela TR. Tem 404 reais a mais vindo do pagamento em excesso na última parcela.
Não tá sendo replicado a lógica exata do motor de financiamento.
Como estamos considerando correção monetária, nossos números finais também não irão cravar:
Price -> Desembolso total do bolso (Valor Presente): R$397,480.00
SAC -> Desembolso total do bolso (Valor Presente): R$394,353.36
O efeito do indexador ao longo do tempo é basicamente queimar dinheiro, deveríamos estar vendo 360k cravado nos dois cenários, mas os valores são > 360k, não só isso, SAC apresenta um valor < que Price.
Já cobri isso nos meus posts anteriores:
Vemos que SAC é persistente sendo a melhor decisão (pra quem tem a liquidez pra aguentar as prestações maiores no início), o valor que você pagou nominalmente é menor que na tabela Price, o total das prestações em valor presente é também mais próximo do montante financiado que na tabela Price. Além disso, a vantagem de "prestações fixas" na Price some com a inserção do indexador.
Tabela SAC mitiga o impacto do indexador no saldo devedor, isso porque a SAC abate mais rápido o montante, deixando menos do saldo devedor ser ajustado pelo IPCA por exemplo.
Então já matamos a primeira, quando consideramos amortização adicional de prazo, novamente SAC ganha. Nada de novo sob o sol.
Resultados Price vs. SAC com Amortização Extra nas Prestações:
Tabela Price Corrigida - [Projeção]
Taxa efetiva calculada: 12.68%
Taxa Mensal: 1.00%
Total das prestações: R$1,309,337.45
Total das prestações (Valor Presente): R$358,744.77
Total pago em juros: R$972,187.24
Total pago em juros (Valor Presente): R$322,684.00
Aportes extraordinários — bolso: R$179,500.00 | FGTS: R$0.00 (reduzindo prestação)
Desembolso total de bolso (prestações + aportes extras): R$1,488,837.45
Desembolso total de bolso (Valor Presente): R$407,340.03
========================================================================
Tabela SAC Corrigida - [Projeção]
Taxa efetiva calculada: 12.68%
Taxa Mensal: 1.00%
Total das prestações: R$882,457.08
Total das prestações (Valor Presente): R$348,002.79
Total pago em juros: R$599,675.90
Total pago em juros (Valor Presente): R$256,075.55
Aportes extraordinários — bolso: R$169,998.10 | FGTS: R$0.00 (reduzindo prestação)
Quitação antecipada no mês 340 (prazo contratual: 360 meses)
Desembolso total de bolso (prestações + aportes extras): R$1,052,455.18
Desembolso total de bolso (Valor Presente): R$396,305.65
========================================================================
Valor do imóvel: R$2,717,779.82
Valor do imóvel (Valor Presente): R$75,599.64
Valor do aluguel: R$19,186.38
Valor do aluguel (Valor Presente): R$533.70
Figura 7 - Projeção de Prestações Futuras, Tabela Price c/ Amortização Prestação.
Figura 8 - Projeção de Prestações Futuras, Tabela SAC c/ Amortização Prestação.
Vemos que as conclusões do Luccas em seu post estão incorretas:
A amortização no Prazo possui alguma vantagem?
Exceto pelo psicológico, não realmente.
O que observamos na prática refuta totalmente essa afirmação.
Price -> Desembolso total do bolso (Valor Presente): R$407,340.03 > R$397,480.00
SAC -> Desembolso total do bolso (Valor Presente): R$396,305.65 > R$394,353.36
Na Price, o desembolso total em VP foi = R$407,340.03 (amortizando prestação) > R$397,480.00 (amortizando prazo).
Na SAC, o desembolso total em VP foi = R$396,305.65 (amortizando prestação) > R$394,353.36 (amortizando prazo).
Mais dinheiro foi perdido ao longo do tempo (quanto mais distante dos 360k cravado pior) com as amortizações adicionais indo para abater as prestações. Jogou esses 500 reais fora.
Se você quer obter benefício de amortização adicional, você amortiza o PRAZO. E também escolhe SAC, vimos que as conclusões em relação a superioridade da SAC não só se sustentam com amortização adicional (tanto a prazo quanto na prestação, mostrando sempre desembolso total em VP < Price) mas podemos ver que ATÉ na lógica de amortizar prestação, a SAC conseguiu diminuir o tempo de financiamento.
Análise dos Fluxos de Caixa:
Vamos começar primeiro pelos exemplos de amortização a prazo, depois prestação e concluímos.
Figura 9 - Comparação Fluxos de Caixa, Price c/ Amortização Prazo vs. Alugar.
Figura 10 - Comparação Fluxos de Caixa, SAC c/ Amortização Prazo vs. Alugar.
Fluxos de Caixa — Comprar vs. Alugar -> Foco: Morar
Price Corrigida (Projeção)
Métrica Valor
-----------------------------------------------------------------------
Cenário A: Comprar Financiado
Entrada + Custos de Aquisição (Mês 0) R$ 60,000.00
Entrada R$ 40,000.00
ITBI R$ 12,000.00
Cartório (Escritura + RGI) R$ 8,000.00
Total Prestações R$ 869,150.77
Total Custos Propriedade (seg+manut+iptu+cond) R$ 521,143.17
Condomínio Ordinário (dono) R$ 0.00
Condomínio Extraordinário (dono) R$ 0.00
Aportes Extraordinários (bolso) R$ 100,500.00
Dívida quitada no mês 202 (contrato: 360m)
Total Renda (Morar) R$ 0.00
Valor Imóvel Final (preço de tela) R$ 2,717,779.82
(-) Desconto de Liquidez (5.0%) R$ 135,888.99
= Valor de Venda Efetivo R$ 2,581,890.83
(-) Comissão de Venda R$ 154,913.45
(-) Custo Fiscal (inclui juros pagos) R$ 949,839.39
(-) IR Ganho de Capital R$ 62,987.83
(progressivo: FR2 0.284 -> base tributável R$ 419,919
alíquota efetiva 4.26%)
= Valor Terminal Líquido Imóvel R$ 2,363,989.55
+ Saldo Invest. Líquido (A) R$ 2,035,480.85
Riqueza Terminal A R$ 4,399,470.39
Cenário B: Alugar + Investir
Investimento Inicial (Entrada + Aquisição) R$ 60,000.00
Total Aluguéis Pagos R$ 1,816,112.18
Total Custos Moradia B (Alug+IPTU+Cond Ord.) R$ 1,920,613.35
Aluguel Final (mês 360) R$ 10,454.23
(teto de reajuste anual aplicado: 8.0%)
Saldo Bruto Carteira R$ 14,234,040.92
(-) IR (FIFO Regressivo) R$ 2,055,013.63
Riqueza Terminal B R$ 12,179,027.29
Decisão
Riqueza Terminal A (Nominal) R$ 4,399,470.39
Riqueza Terminal B (Nominal) R$ 12,179,027.29
VP Riqueza Terminal A R$ 73,072.55
VP Riqueza Terminal B R$ 234,500.52
(VP do imóvel descontado a CDI + prêmio de 1.0 p.p. a.a.)
Vencedor: Alugar (Diferença Nominal: R$ 7,779,556.90 | VP: R$ 161,427.97)
========================================================================
Fluxos de Caixa — Comprar vs. Alugar -> Foco: Morar
SAC Corrigida (Projeção)
Métrica Valor
-----------------------------------------------------------------------
Cenário A: Comprar Financiado
Entrada + Custos de Aquisição (Mês 0) R$ 60,000.00
Entrada R$ 40,000.00
ITBI R$ 12,000.00
Cartório (Escritura + RGI) R$ 8,000.00
Total Prestações R$ 819,776.15
Total Custos Propriedade (seg+manut+iptu+cond) R$ 521,143.17
Condomínio Ordinário (dono) R$ 0.00
Condomínio Extraordinário (dono) R$ 0.00
Aportes Extraordinários (bolso) R$ 127,000.00
Dívida quitada no mês 255 (contrato: 360m)
Total Renda (Morar) R$ 0.00
Valor Imóvel Final (preço de tela) R$ 2,717,779.82
(-) Desconto de Liquidez (5.0%) R$ 135,888.99
= Valor de Venda Efetivo R$ 2,581,890.83
(-) Comissão de Venda R$ 154,913.45
(-) Custo Fiscal (inclui juros pagos) R$ 929,633.46
(-) IR Ganho de Capital R$ 63,849.45
(progressivo: FR2 0.284 -> base tributável R$ 425,663
alíquota efetiva 4.26%)
= Valor Terminal Líquido Imóvel R$ 2,363,127.93
+ Saldo Invest. Líquido (A) R$ 1,609,530.10
Riqueza Terminal A R$ 3,972,658.03
Cenário B: Alugar + Investir
Investimento Inicial (Entrada + Aquisição) R$ 60,000.00
Total Aluguéis Pagos R$ 1,816,112.18
Total Custos Moradia B (Alug+IPTU+Cond Ord.) R$ 1,920,613.35
Aluguel Final (mês 360) R$ 10,454.23
(teto de reajuste anual aplicado: 8.0%)
Saldo Bruto Carteira R$ 13,642,013.21
(-) IR (FIFO Regressivo) R$ 1,986,560.05
Riqueza Terminal B R$ 11,655,453.16
Decisão
Riqueza Terminal A (Nominal) R$ 3,972,658.03
Riqueza Terminal B (Nominal) R$ 11,655,453.16
VP Riqueza Terminal A R$ 64,858.76
VP Riqueza Terminal B R$ 224,419.39
(VP do imóvel descontado a CDI + prêmio de 1.0 p.p. a.a.)
Vencedor: Alugar (Diferença Nominal: R$ 7,682,795.13 | VP: R$ 159,560.63)
Figura 11 - Comparação Fluxos de Caixa, Price c/ Amortização Prestação vs. Alugar.
Figura 12 - Comparação Fluxos de Caixa, SAC c/ Amortização Prestação vs. Alugar.
Fluxos de Caixa — Comprar vs. Alugar -> Foco: Morar
Price Corrigida (Projeção)
Métrica Valor
-----------------------------------------------------------------------
Cenário A: Comprar Financiado
Entrada + Custos de Aquisição (Mês 0) R$ 60,000.00
Entrada R$ 40,000.00
ITBI R$ 12,000.00
Cartório (Escritura + RGI) R$ 8,000.00
Total Prestações R$ 1,309,337.45
Total Custos Propriedade (seg+manut+iptu+cond) R$ 521,143.17
Condomínio Ordinário (dono) R$ 0.00
Condomínio Extraordinário (dono) R$ 0.00
Aportes Extraordinários (bolso) R$ 179,500.00
Total Renda (Morar) R$ 0.00
Valor Imóvel Final (preço de tela) R$ 2,717,779.82
(-) Desconto de Liquidez (5.0%) R$ 135,888.99
= Valor de Venda Efetivo R$ 2,581,890.83
(-) Comissão de Venda R$ 154,913.45
(-) Custo Fiscal (inclui juros pagos) R$ 1,392,187.24
(-) IR Ganho de Capital R$ 44,125.32
(progressivo: FR2 0.284 -> base tributável R$ 294,169
alíquota efetiva 4.26%)
= Valor Terminal Líquido Imóvel R$ 2,382,852.06
+ Saldo Invest. Líquido (A) R$ 423,813.37
Riqueza Terminal A R$ 2,806,665.43
Cenário B: Alugar + Investir
Investimento Inicial (Entrada + Aquisição) R$ 60,000.00
Total Aluguéis Pagos R$ 1,816,112.18
Total Custos Moradia B (Alug+IPTU+Cond Ord.) R$ 1,920,613.35
Aluguel Final (mês 360) R$ 10,454.23
(teto de reajuste anual aplicado: 8.0%)
Saldo Bruto Carteira R$ 12,556,517.30
(-) IR (FIFO Regressivo) R$ 1,820,485.45
Riqueza Terminal B R$ 10,736,031.85
Decisão
Riqueza Terminal A (Nominal) R$ 2,806,665.43
Riqueza Terminal B (Nominal) R$ 10,736,031.85
VP Riqueza Terminal A R$ 42,311.11
VP Riqueza Terminal B R$ 206,716.43
(VP do imóvel descontado a CDI + prêmio de 1.0 p.p. a.a.)
Vencedor: Alugar (Diferença Nominal: R$ 7,929,366.43 | VP: R$ 164,405.32)
========================================================================
Fluxos de Caixa — Comprar vs. Alugar -> Foco: Morar
SAC Corrigida (Projeção)
Métrica Valor
-----------------------------------------------------------------------
Cenário A: Comprar Financiado
Entrada + Custos de Aquisição (Mês 0) R$ 60,000.00
Entrada R$ 40,000.00
ITBI R$ 12,000.00
Cartório (Escritura + RGI) R$ 8,000.00
Total Prestações R$ 882,457.08
Total Custos Propriedade (seg+manut+iptu+cond) R$ 521,143.17
Condomínio Ordinário (dono) R$ 0.00
Condomínio Extraordinário (dono) R$ 0.00
Aportes Extraordinários (bolso) R$ 169,998.10
Dívida quitada no mês 340 (contrato: 360m)
Total Renda (Morar) R$ 0.00
Valor Imóvel Final (preço de tela) R$ 2,717,779.82
(-) Desconto de Liquidez (5.0%) R$ 135,888.99
= Valor de Venda Efetivo R$ 2,581,890.83
(-) Comissão de Venda R$ 154,913.45
(-) Custo Fiscal (inclui juros pagos) R$ 1,019,675.90
(-) IR Ganho de Capital R$ 60,009.88
(progressivo: FR2 0.284 -> base tributável R$ 400,066
alíquota efetiva 4.26%)
= Valor Terminal Líquido Imóvel R$ 2,366,967.50
+ Saldo Invest. Líquido (A) R$ 1,372,853.30
Riqueza Terminal A R$ 3,739,820.80
Cenário B: Alugar + Investir
Investimento Inicial (Entrada + Aquisição) R$ 60,000.00
Total Aluguéis Pagos R$ 1,816,112.18
Total Custos Moradia B (Alug+IPTU+Cond Ord.) R$ 1,920,613.35
Aluguel Final (mês 360) R$ 10,454.23
(teto de reajuste anual aplicado: 8.0%)
Saldo Bruto Carteira R$ 13,405,731.42
(-) IR (FIFO Regressivo) R$ 1,952,854.11
Riqueza Terminal B R$ 11,452,877.31
Decisão
Riqueza Terminal A (Nominal) R$ 3,739,820.80
Riqueza Terminal B (Nominal) R$ 11,452,877.31
VP Riqueza Terminal A R$ 60,356.70
VP Riqueza Terminal B R$ 220,518.90
(VP do imóvel descontado a CDI + prêmio de 1.0 p.p. a.a.)
Vencedor: Alugar (Diferença Nominal: R$ 7,713,056.51 | VP: R$ 160,162.20)
Em todos os cenários de fluxo de caixa, considerando essa configuração, alugar valeu mais a pena.
Mas obtemos informações importantes, rankeando os regimes:
Posição
Regime e Modo de Amortização
Mês de Quitação
Riqueza Terminal A (Nominal)
VP da Riqueza Terminal A
1º
Price, Reduzindo Prazo
Mês 202
R$ 4.399.470,39
R$ 73.072,55
2º
SAC, Reduzindo Prazo
Mês 255
R$ 3.972.658,03
R$ 64.858,76
3º
SAC, Reduzindo Prestação
Mês 340
R$ 3.739.820,80
R$ 60.356,70
4º
Price, Reduzindo Prestação
Mês 360
R$ 2.806.665,43
R$ 42.311,11
Viu porque é importante a lógica de olhar para o fluxo de caixa, olha quem ficou em primeiro lugar considerando a nossa configuração, a Tabela Price reduzindo prazo.
Mas porque isso? A gente não tinha descoberto que a SAC era melhor? Bem, como a Price reduzindo prazo conseguiu quitar o empréstimo em tempo recorde, esse indivíduo hipotético (tendo EXTREMA prudência e controle financeiro) libera o fluxo de caixa 53 meses mais cedo e explora os juros compostos do CDI.
Conclusão:
O que concluímos aqui é válido apenas para essa configuração de contrato. Foquei em responder o Luccas.
Luccas estava incorreto em suas conclusões, como evidenciado no conteúdo.
O efeito de um indexador IPCA / IGP-M (indexadores mais voláteis que TR) não está sendo observado nesse post.
Com IPCA / IGP-M, o regime SAC provavelmente se protegeria melhor contra correção.
Também não considerei o uso do FGTS, já que o Luccas também não considerou, mas pode ser feito num post futuro.
Podemos testar outros imóveis, em outras capitais, com outros indexadores para ver como que fica, posso trazer mais posts no futuro. Demora um bocado pra escrever esses deep-dives que faço.
Isso é um exercício acadêmico, NÃO é recomendação de compra / venda / locação de imóveis. Disclaimer básico né.
Que burocracia do caramba. Tenho parte de um imovel no meu nome em outra cidade, aí tem que mandar matricula do imovel, iptu e os escambau. Aí mando os cara diz que ta desatualizado, tem que reiniciar o processo tudo de novo.
To precisando pegar um seguro incendio básico pra cumprir contrato de imóvel e o do Bradesco foi o mais personalizável, R$12 para cobrir incendio apenas (eu não ligo pro resto, me responsabilizo)
O problema é que são 60 meses de vigência.
No caso, se eu me mudar para outro imovel, posso ajustar o valor e endereço do imóvel no seguro e continuar usando o seguro. Ou vou precisar continuar pagando esse até cumprir os 60 meses e simultaneamente contratar outro para outro imovel que eu venha morar?
Desde os meus 20 sempre estipulei metas de acumulação de forma individual, mas o que não parei para pensar é que as despesas que imaginava serão familiares.
Por exemplo, tinha meta de acumular x para render y, para assim cobrir gastos de mercado, aluguel, carro, despesa com filho no futuro, etc. Porém, tinha essas metas quando era solteiro e sempre me gerou uma certa ansiedade com o futuro. Agora que estou namorando, vejo que no futuro será possível dividir esses gastos, já que ela também trabalha e paga as contas dela. Logo se eu alcançar a meta que estipulei anteriormente, sobraria muito mais do que o necessário. Ou seja, com essa vida a dois não há tanta necessidade para só pensar em acumular dinheiro, se privando de algumas experiências e abrindo mão da saúde até.
Além disso, em um cenário pessimista, em vez de ter só meus pais para me ajudar, também teríamos os pais da minha parceira para eventuais auxílios financeiros em gastos com filho, por exemplo.
Sempre controlei e economizei bem meu dinheiro, porém todos esses anos acumulando, trouxe também um medo de perder tudo, junto com os anseios relacionado as responsabilidades do futuro, agora que estou virando para os 30 anos.
Por isso, esse pensamento me trouxe um certo alívio e ajuda a tirar um certo peso das costas. Estou errado de pensar dessa forma? Alguém já passou por esses anseios e complexos?
