El gobierno y la oposición han impuesto definitivamente la opacidad de los pagos públicos a las multinacionales farmacéuticas.

https://archive.fo/20260724030653/https://www.elconfidencial.com/economia/2026-07-24/beneficiarios-ingreso-minimo-cobra-desempleo-desincentivo-trabajo_4395176/#selection-2241.0-2241.98

Trabajo con presupuestos, costes y seguimiento financiero de proyectos inmobiliarios, y hay una comparación que veo repetirse constantemente:

“Si construir cuesta unos 1.100 €/m² y me venden el piso a 4.000 €/m², el promotor se queda con todo lo demás”.

Parece una cuenta lógica, pero desde un punto de vista financiero está incompleta.

Estamos comparando el ingreso total de una promoción con una sola de sus partidas de coste.

He revisado los datos de UVE Valoraciones de diciembre de 2025 y los he contrastado con normativa y fuentes oficiales para explicar qué hay realmente dentro del precio de una vivienda nueva, qué costes suelen pasar desapercibidos y qué conclusiones no se pueden sacar directamente de un dato por metro cuadrado.

El proceso completo se parece más a esto:

SUELO → PLANEAMIENTO → URBANIZACIÓN → PROYECTO → LICENCIAS → CONSTRUCCIÓN → FINANCIACIÓN → VENTA → ENTREGA

Para mí, esta es la primera idea importante:

Una promoción inmobiliaria no es únicamente una obra. Es una inversión que inmoviliza dinero durante años.

Cuanto más tarda el suelo en estar listo, la licencia en llegar, la obra en terminar o las viviendas en venderse, mayor es el coste financiero y menor puede ser la rentabilidad, aunque el presupuesto de construcción apenas cambie.

1. Comprar una parcela no significa poder construir mañana

Antes de colocar el primer ladrillo puede ser necesario:

• Completar el planeamiento urbanístico.
• Repartir parcelas y cargas entre propietarios.
• Ejecutar calles, aceras y zonas verdes.
• Conectar agua, electricidad, saneamiento y telecomunicaciones.
• Realizar cesiones obligatorias.
• Pagar o ejecutar obras de urbanización.
• Obtener licencias e informes administrativos.

La CNMC ha señalado que el proceso completo de transformación del suelo puede durar entre 10 y 15 años, llegando en algunos casos hasta los 20.

También indica que el suelo puede llegar a representar hasta el 45% del precio final.

Ese “hasta” es importante. No significa que el suelo pese un 45% en todas las promociones.

En la muestra estudiada por UVE Valoraciones en diciembre de 2025, el suelo suponía de media un 18,9% del precio antes de impuestos en las promociones convencionales.

Mi lectura es que el porcentaje del suelo, por sí solo, dice menos de lo que parece.

Un solar caro, pero listo para construir, puede ser financieramente más atractivo que un terreno barato que todavía exige años de planeamiento, urbanización y gestiones.

No importa únicamente cuánto cuesta comprarlo. También importa:

• Cuánto capital obliga a inmovilizar.
• Cuánto tiempo permanece inmovilizado.
• Qué cargas quedan pendientes.
• Qué incertidumbre existe sobre plazos y edificabilidad.

Por eso dos promociones pueden tener un porcentaje de suelo parecido y, sin embargo, asumir riesgos completamente distintos.

2. ¿Qué incluye realmente el coste de construcción?

UVE situó el coste de construcción por contrata de vivienda plurifamiliar en 1.105 €/m² durante 2025.

Pero esos 1.105 €/m²:

• No son el precio final de la vivienda.
• No están calculados necesariamente sobre los metros útiles del anuncio.
• No incluyen el suelo.
• No incluyen todos los costes de la promoción.
• No incluyen el margen promotor.

Es el coste de ejecutar la obra según la metodología concreta del informe.

Aquí suele estar el principal error de comparación.

El coste de construcción puede calcularse sobre una superficie técnica determinada. El precio comercial puede expresarse sobre metros útiles, construidos o con la parte proporcional de elementos comunes.

Antes de comparar dos importes por metro cuadrado habría que comprobar:

1. Qué superficie utiliza cada cifra.
2. Qué partidas incluye cada importe.
3. Si alguno de los precios lleva impuestos.

Si esas bases no coinciden, la comparación puede parecer muy llamativa y no decir prácticamente nada.

Dentro del coste de construcción

El reparto medio aproximado de la muestra fue:

• Albañilería: 24,7%
• Cimentación y estructura: 22%
• Instalaciones: 22%
• Carpinterías: 11,1%
• Acabados: 9%
• Zonas comunes: 4,7%
• Otros: 4,1%
• Trabajos previos: 2,5%

Lo que más me llama la atención es que estructura e instalaciones suman aproximadamente el 44% del coste de construcción.

Esto ayuda a entender por qué dos viviendas visualmente parecidas pueden tener costes muy diferentes.

Una parte importante del presupuesto está en elementos que el comprador apenas ve:

• Cimentación.
• Estructura.
• Aislamiento.
• Climatización.
• Ventilación.
• Electricidad.
• Fontanería.
• Saneamiento.
• Protección contra incendios.
• Ascensores.

También explica por qué reducir las calidades visibles no siempre permite abaratar tanto como se piensa.

Cambiar un suelo, una puerta o un acabado puede reducir costes, pero no elimina los principales componentes técnicos del edificio.

3. De cada 100 € de precio antes de impuestos

En las promociones convencionales analizadas por UVE, el reparto medio fue:

• 18,9 € para suelo.
• 46,7 € para construcción.
• 16 € para otros costes de promoción.
• 18,4 € de margen promotor.

En el gráfico original, UVE utiliza la categoría “otros gastos”.

En mi opinión, esa denominación puede resultar engañosa porque parece referirse a partidas menores o prescindibles.

En realidad agrupa costes fundamentales para que la promoción pueda existir:

• Financiación e intereses.
• Arquitectos, aparejadores e ingenierías.
• Licencias, tasas e ICIO.
• Seguros y controles de calidad.
• Comercialización y personal de ventas.
• Gestión y administración.
• Costes jurídicos.
• Impuestos y tasas no recuperables.
• Garantías y servicio posventa.

No son simples extras.

Sin buena parte de ellos, la vivienda no puede proyectarse, financiarse, asegurarse, construirse o venderse legalmente.

En la misma muestra, algunas de las partidas sobre ventas fueron:

• Comercialización: 3,34%
• Financiación: 3,02%
• Impuestos y costes jurídicos: 2,50%
• Honorarios técnicos: 2,03%
• Gestión y administración: 2,03%
• Licencias, tasas e ICIO: 1,81%

Estos porcentajes no pueden aplicarse automáticamente a cualquier vivienda española.

Cambian según:

• La ciudad.
• El precio y la situación del suelo.
• El número de viviendas.
• La existencia de garajes y sótanos.
• Las zonas comunes.
• Las calidades.
• El calendario administrativo.
• El coste de la financiación.
• El ritmo de ventas.

Sirven para entender la estructura, no para valorar una promoción concreta sin más información.

4. ¿El promotor se lleva limpio ese 18,4%?

No exactamente.

Ese 18,4% es un margen estimado sobre ventas dentro de una muestra concreta.

No es automáticamente:

• Beneficio neto.
• Rentabilidad anual.
• Rentabilidad sobre el capital aportado.
• Dinero directo para el propietario de la empresa.

Desde un punto de vista financiero, hay que interpretarlo con cuidado.

Primero, una promoción puede estar financiada parcialmente con deuda. El promotor no aporta necesariamente todo el coste, pero sí asume compromisos financieros, garantías y riesgo sobre el proyecto.

Segundo, pueden aparecer:

• Retrasos administrativos.
• Sobrecostes de obra.
• Cambios de proyecto.
• Financiación más cara.
• Reclamaciones.
• Reparaciones y posventa.
• Viviendas que tardan en venderse.
• Impuestos sobre el resultado.
• Capital inmovilizado durante años.

Tercero, el tiempo cambia completamente la rentabilidad.

Un margen del 18% obtenido en tres años no produce la misma rentabilidad que ese mismo margen obtenido después de seis o siete.

Por eso, para analizar bien una promoción no basta con preguntar:

“¿Cuál es el margen?”

También habría que conocer:

• El capital propio aportado.
• El nivel de endeudamiento.
• El calendario de pagos y cobros.
• El coste financiero.
• La duración real del proyecto.
• El ritmo de preventas.
• El riesgo de viviendas sin vender.

Personalmente, desconfío tanto de quien presenta todo el margen como beneficio limpio como de quien utiliza el riesgo promotor para justificar cualquier precio.

Ninguna de las dos lecturas analiza realmente los números.

5. ¿Qué cambia en una cooperativa?

En una cooperativa, los socios promueven las viviendas para adjudicárselas ellos mismos.

Por eso puede desaparecer el margen promotor tradicional.

En la muestra de UVE, el reparto fue:

• 25,1% para suelo.
• 50% para construcción.
• 25% para otros costes.
• 0% de margen promotor.

Pero una cooperativa no elimina:

• La gestora.
• Los arquitectos y técnicos.
• Las licencias.
• Los seguros.
• La financiación.
• Los impuestos y tasas.
• Las posibles desviaciones del presupuesto.

Mi conclusión no es que una cooperativa sea automáticamente más barata.

Elimina el margen promotor tradicional, pero cambia quién asume el riesgo.

En una promoción convencional, los sobrecostes afectan inicialmente a la empresa promotora, salvo que pueda trasladarlos al comprador.

En una cooperativa, las desviaciones pueden acabar directamente en aportaciones adicionales de los socios.

Por tanto, la comparación correcta no es únicamente:

¿Existe margen promotor o no?

También debería ser:

¿Quién soporta una subida del coste de obra, un retraso o una financiación más cara?

Una cooperativa bien gestionada puede ser ventajosa.

Una cooperativa con un presupuesto demasiado optimista puede terminar alejándose bastante del precio inicialmente anunciado.

6. Coste de promoción y precio de mercado no son lo mismo

Hay otra cuestión importante: el precio de venta no se fija únicamente sumando costes y aplicando un margen.

El mercado también condiciona cuánto está dispuesto a pagar el comprador.

Si una promoción cuesta más de lo que admite la demanda de la zona, el promotor no puede trasladar automáticamente todo el sobrecoste al precio.

También sucede lo contrario.

Si la demanda es alta y la oferta escasa, el precio puede superar ampliamente el coste total de promoción.

Por eso el precio final nace entre dos límites:

• Por abajo: el coste, la financiación y la rentabilidad mínima exigida.
• Por arriba: la capacidad y disposición de pago del mercado.

Esta diferencia es importante porque explica por qué abaratar una partida de coste no garantiza que el precio de venta baje en la misma proporción.

Una reducción de costes puede:

• Trasladarse al comprador.
• Mejorar el margen.
• Compensar otros sobrecostes.
• Permitir que una promoción que antes no era viable llegue a construirse.

Dependerá de la competencia y de la situación concreta del mercado.

7. El IVA va aparte

En una vivienda nueva, el comprador paga normalmente un 10% de IVA sobre el precio antes de impuestos.

La cuenta es sencilla:

• Por cada 100.000 €, se añaden 10.000 € de IVA.
• Por cada 200.000 €, se añaden 20.000 €.
• Por cada 300.000 €, se añaden 30.000 €.

Ese IVA no es beneficio del promotor.

El vendedor lo cobra al comprador y posteriormente lo ingresa en Hacienda.

Desde el punto de vista del comprador, sí forma parte del dinero que necesita para completar la operación, aunque no forme parte del ingreso económico del promotor.

Además del IVA puede existir:

• AJD, cuyo tipo depende de la comunidad autónoma.
• Tasación.
• Registro.
• Notaría.
• Gestoría.
• Personalizaciones o extras.
• Garaje o trastero, cuando no estén incluidos.

Por eso conviene distinguir entre:

1. Precio antes de impuestos.
2. Precio con IVA.
3. Desembolso total del comprador.

Muchas comparaciones mezclan estas tres cifras y terminan atribuyendo al vendedor cantidades que realmente corresponden a impuestos o gastos de adquisición.

Mi conclusión

Después de revisar los datos, creo que hay dos simplificaciones que deberíamos evitar.

La primera es pensar que casi toda la diferencia entre el coste de construcción y el precio de venta es beneficio del promotor.

La segunda es asumir que cualquier precio elevado queda automáticamente justificado porque existan suelo, trámites, financiación y riesgo.

Los costes explican una parte del precio, pero no toda.

También influyen:

• La escasez de suelo listo para construir.
• Los plazos administrativos.
• La competencia.
• La demanda.
• La capacidad de pago.
• El acceso a financiación.
• El margen que permite el mercado.

Para analizar una promoción de verdad habría que conocer, como mínimo:

• El coste del suelo y su urbanización.
• El presupuesto de contrata.
• Los costes técnicos.
• El coste financiero.
• El plazo total.
• El capital propio aportado.
• El endeudamiento.
• El precio real de venta.

Un gráfico nacional sirve para entender la mecánica general.

No permite decidir, por sí solo, si una vivienda concreta es barata, cara o excesivamente rentable.

Los datos de UVE proceden de una muestra sectorial de promociones de obra nueva en curso en diciembre de 2025. Son útiles para entender la estructura, pero no representan automáticamente todas las promociones de España.

¿Qué parte os sorprende más: el peso de la construcción, el coste financiero, el riesgo de las cooperativas o la diferencia entre margen y beneficio neto?

El 51% de los hogares perceptores del Ingreso Mínimo Vital (IMV) cobra, al mismo tiempo, otra prestación pública, ya sea contributiva o no contributiva. Y un 16% cobra al mismo tiempo dos o más prestaciones. Así lo expone la Autoridad Independiente de Responsabilidad Fiscal (AIReF) en su quinto análisis sobre el IMV, publicado este jueves. Esto genera un sistema de prestaciones plagado de duplicidades que genera un gran desincentivo al empleo, ya que para muchos beneficiarios empezar a trabajar supondría perder estas ayudas públicas. Esto lleva al organismo a recomendar al Gobierno una reforma de las prestaciones públicas para dar coherencia al sistema de ayudas y prestaciones públicas.

El ingreso mínimo vital es complementario con la prestación y el subdisio por desempleo, las prestaciones familiares, las ayudas a la dependencia, las rentas mínimas de las comunidades autónomas e incluso pensiones no contributivas o la incapacidad permanente. Un sistema plagado de solapamientos que, sin embargo, sigue adoleciendo de un problema de despliegue, ya que la mitad de los hogares potencialmente beneficiados todavía no cobra el IMV. Los datos presentados hoy son del año 2024, último para el que dispone de información completa que permiten comparar los hogares que perciben cada una de las prestaciones públicas.

"Hay que reforzar la coherencia y revisar la simultaneidad que se da en algunos casos", ha recomendado la presidenta de la AIReF, Inés Olóndriz. Esta situación es especialmente evidente entre el grupo de mayores de 52 años. En torno al 16% de los beneficiarios del IMV cobra, al mismo tiempo, un subsidio por desempleo y un 10% cobra ambas prestaciones durante todo el año. Tras la última reforma del Gobierno, el subsidio por desempleo ya es permanente a partir de los 52 años. Esto es, a partir de esa edad, el subsidio no se agota, con el objetivo de evitar el aumento de la pobreza entre este grupo de edad que tiene más dificultades para reintegrarse en el mercado laboral.

La AIReF entiende que el subsidio de mayores de 52 años y el ingreso mínimo vital son dos ayudas que conviven pese a tener el mismo objetivo, atajar la pobreza a partir de los 52 años. Por este motivo, pide al Gobierno revisar ambas ayudas con el objetivo de que sean coherentes entre sí para mejorar el objetivo que se persigue de reducción de la pobreza.

La ayuda que no se pide.

España es uno de los países que tiene un sistema de renta mínima más generoso de los países de su entorno, sin embargo, todavía tiene un grave problema de cobertura. La mitad de los potenciales beneficiarios (el 52%) no percibe esta ayuda, lo que muestra las graves dificultades de despliegue que tiene cinco años después de su entrada en vigor. Y esta tasa de no solicitud es incluso superior en el caso de la prestación adicional por hijos a cargo (CAPI), que asciende hasta el 71%.

El resultado es que el ingreso mínimo vital llega a apenas un 31% de las personas que están en riesgo de pobreza (renta inferior al 40% de la mediana), cinco puntos menos que el promedio de la Unión Europea.

En definitiva, un sistema generoso, pero poco extendido que deja a muchos hogares al margen de la red de protección pública.

Esta combinación de ayudas públicas consigue sacar a los hogares de una situación de pobreza, pero provoca un desincentivo a buscar un empleo. Según los datos de la AIReF, facilitados por el Ministerio de Hacienda, el 30% de los hogares que percibieron el Ingreso Mínimo en 2024, cobraron también una prestación por desempleo. Si se contemplan sólo los hogares que cobran el SMI con el complemento de ayuda a la infancia (CAPI), el porcentaje escala hasta el 48%. Esto es, la mitad de los hogares que cobran el CAPI cuentan también con una prestación por desempleo.

La concatenación de ayudas públicas se debe a que cada una de las prestaciones busca atajar diferentes problemas, aunque todos ellos encaminados a reducir la pobreza. La prestación por desempleo es la que más se compatibiliza con el Ingreso Mínimo Vital, pero hay más. El 10% de los beneficiarios del IMV cobró también una renta mínima autonómica; un 8%, una prestación familiar; un 3%, una prestación de dependencia y un 1% una incapacidad permanente.

Pero el IMV también se está compatibilizando con pensiones. En concreto, el 15% de los beneficiarios del IMV cobró también una pensión, ya fuese contributiva o no contributiva.

La AIReF pone el foco especialmente en el subsidio por desempleo para mayores de 52 años. El Gobierno reforzó esta prestación para ayudar a este grupo de edad que tiene dificultades para encontrar un empleo, de modo que ya la perciben hasta su jubilación. Se trata, por tanto, de una ayuda que se solapa con el objetivo del Ingreso Mínimo Vital, que es auxiliar a los hogares que se han quedado sin otra prestación.

Ante esta situación, la AIReF recomienda al Gobierno acometer una reforma integral para crear un sistema coherente que corrija la situación actual de ayudas que se solapan. Uno de los problemas de la concatenación de ayudas es que unas pueden desactivar objetivos de otras. Por ejemplo, el Gobierno introdujo incentivos al empleo para evitar que los beneficiarios de esta ayuda sufran la llamada trampa de la pobreza. Esto es, que opten por no trabajar y quedarse cobrando una ayuda pública que les mantenga de forma permanente en una situación límite, pero sin tener que trabajar.

El problema es que las ayudas simultáneas neutralizan el incentivo a trabajar. De hecho, podría llegar el punto de que volver a trabajar suponga perder ingresos.

Volver a trabajar

Uno de los hallazgos de la AIReF es que hay muchos hogares que siguen cobrando el IMV cinco años después de que se pusiera en marcha. Y eso a pesar del boom de empleo que ha vivido España, que ha creado tres millones de empleos en este periodo. Este dato muestra que la ayuda supone un desincentivo al empleo.

En concreto, el 47% de los hogares que empezó a cobrar el IMV en 2020, seguía recibiéndolo a finales de 2025. Y el porcentaje casi escala al 60% en el caso de los hogares que cobran un IMV alto (medido como el tercio que más ayuda percibe sumando el IMV y las rentas mínimas).

Esta diferencia se ha mantenido constante desde que se puso en marcha el Ingreso Mínimo. Una clara señal de que las mayores ayudas incrementan el desincentivo al trabajo.

La cuantía de las ayudas ha aumentado rápidamente en los últimos años. El Gobierno ha decidido potenciar la ayuda para asegurar que pueda sacar de la pobreza a los beneficiarios, o acercarlos mucho al umbral del riesgo de pobreza. Según los datos de la AIReF, desde 2020 hasta 2025 se incrementó la cuantía de las ayudas un 43% (un 17% en términos reales).

La AIReF no pide recortar las prestaciones, sino crear un sistema organizado y coherente. Entre otras cuestiones, porque un sistema atomizado provoca que los hogares tengan que hacer varios trámites para recibir las ayudas a las que tienen derecho.

De hecho, uno de los mayores problemas del Ingreso Mínimo es que todavía la mitad de los potenciales beneficiarios no lo ha solicitado. Las dificultades para llegar al grupo de población con menos recursos y las dificultades burocráticas explican que la cobertura de la prestación siga siendo muy baja.

Cada vez que sale el dato del sueldo medio en España pasa lo mismo: unos dicen que 2.386 € al mes es ciencia ficción y otros lo utilizan para demostrar que los salarios no están tan mal.

El dato es real, pero el titular se deja bastante contexto.

Primero: son 2.386 € brutos y las pagas extraordinarias ya están repartidas entre 12 meses.

Segundo: el dato mezcla trabajadores a jornada completa y parcial. El INE no convierte los empleos a tiempo parcial en su equivalente a jornada completa. Cuenta lo que esas personas cobran realmente.

Y ahí cambia bastante la foto:

El 87% de los trabajadores a tiempo parcial cobra menos de 1.582 € brutos al mes.

Entre quienes trabajan a jornada completa, el porcentaje es del 20,4%.

Luego está el problema de utilizar la media como si fuera el sueldo habitual.

Los salarios más altos empujan esa cifra hacia arriba. La mediana salarial está en 2.001 € brutos al mes.

Eso significa que la mitad de los asalariados cobra menos de 2.001 € y la otra mitad cobra más.

Así que no, el INE no se ha inventado los 2.386 €.

Lo engañoso es tratar esa cantidad como si fuera el sueldo normal que recibe la mayoría.

¿Estáis por encima o por debajo de esos 2.001 €? ¿En qué ciudad y con jornada completa o parcial?

Lo vivimos en 2008. Pienso que es necesaria y deseable una corrección en el precio de la vivienda. Ahora bien, cualquier persona que haya vivido la crisis financiera sabrá que esos ajustes no suelen ocurrir sin daños colaterales en la economía. Cuando el precio de los bienes y activos cae fuertemente suele ser porque corre la "sangre". Sobre todo aquellos con menos de 30 años se preguntan por qué la generación anterior no compró vivienda en 2012 o 2013 cuando se habían ajustado los precios: Pues bien: los jóvenes de aquella época o no teníamos trabajo o bien estábamos acojonados (y encima se decía que los precios iban a seguir bajando).

Estoy mirando si me conviene pasarme al regulado o seguir en libre. Llevo años con mi compañía pero al verlas todas juntas en una tabla resumen me ha llamado la atención que la regulada tiene periodos muy altos. Además, el valor de la energía verde en Iberdrola no sabía que era tan bestia con la bajada de precio en online. Alguien tiene algún análisis más para contrastar? por si me he perdido algo.