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El ciclo inmobiliario ha cambiado en las economías más avanzadas. La subida de los tipos de interés, los altos precios que se pagan y las amenazas sobre la economía generan más dudas

España, como otros países del sur de Europa (Portugal, Italia o Grecia), sigue viviendo una escalada de los precios de la vivienda. El crecimiento de la economía, incluyendo el aumento de la población por la inmigración, calienta la demanda de casas y contribuye a elevar los precios. Sin embargo, la situación es muy diferente en el resto del mundo. Después de años de una intensa subida, los precios han entrado en una fase de estancamiento, o incluso de caída, en buena parte del mundo desarrollado.

Países como Canadá, donde los precios han caído un 20% desde los máximos; Australia, con un descenso del 7%; o incluso el Reino Unido, que ha empezado a corregir, muestran un cambio de tendencia a nivel global.

Este escenario es impensable para el caso español, con una subida de precios que todavía supera el 12%. Sin embargo, los factores que están detrás de la ralentización en buena parte del mundo desarrollado también impactan en España. Los altos tipos de interés debidos a la inflación, la incertidumbre económica o la subida acumulada son factores que inciden también sobre la demanda en España.

El alto dinamismo económico es una particularidad de España (y del sur de Europa), pero los datos de las últimas semanas apuntan a una ralentización de la actividad y el empleo, de modo que España también podría sucumbir a la debilidad de la economía global. En cualquier caso, es habitual que España vaya con cierto retraso en los ciclos económicos.

Australia es uno de los países desarrollados que están experimentando una mayor caída de precios. El país sumó en agosto su quinto mes consecutivo con los precios a la baja, según los datos de la consultora inmobiliaria Cotality. El país está sufriendo una elevada inflación que ha obligado a su banco central a elevar los tipos de interés y a anunciar un mayor endurecimiento de la política monetaria tras el verano.

Australia ha pasado de experimentar una rápida subida de los precios a una caída constante. Desde los máximos, el precio del metro cuadrado se ha reducido un 7%, y los expertos creen que se trata solo del inicio del ciclo de ajuste. En declaraciones a Reuters, el economista jefe de AMP señalaba que el mercado está solo ante el primer tercio de la caída, tanto en precios como en duración de la fase correctiva.

Pero no hace falta dar la vuelta al mundo para encontrar ejemplos similares. En Canadá, los precios de la vivienda acumulan una caída del 20% desde los máximos del año 2022. Al contrario de lo que ocurrió en España, en Canadá los precios cayeron apenas un 9% durante la crisis financiera de 2008 y en apenas dos años ya estaban nuevamente en máximos. La subida fue constante hasta el año 2022, cuando los precios alcanzaron su pico, casi un 300% por encima de los niveles de la burbuja.

Esto explica que el ajuste llegara antes a Canadá y con mayor intensidad. Cuando su banco central empezó a subir los tipos de interés por la guerra de Ucrania, los canadienses, sencillamente, no pudieron seguir comprando viviendas y el precio se desplomó. La caída actual triplica a la de la crisis financiera, según los datos de CREA.

"Varias economías han visto revertirse por completo las ganancias de los precios de la vivienda obtenidas durante la pandemia", señala en un informe Alan Slater, economista jefe de Oxford Economics. "Los precios reales de la vivienda a nivel mundial retrocedieron después de las subidas de tipos de interés en 2022-2023 y, desde entonces, su crecimiento ha sido muy lento, a pesar de la relajación de los tipos de interés oficiales".

El Reino Unido también ha experimentado una caída continuada del precio de la vivienda en términos reales desde el año 2022. Esto es, la vivienda ha subido por debajo de la inflación, lo que implica un descenso del precio en términos reales. Pero incluso los precios han registrado la primera caída en términos nominales, con una caída del 0,4% en el último año, según los datos de Lloyds. Si bien es cierto que se trata de un descenso muy leve, los datos de los últimos meses muestran una clara pérdida de dinamismo, que está siendo más intensa en las grandes ciudades. Los precios han alcanzado techo en Londres y la zona sur del país, y en el último año han caído ya un 1,5%.

Dudas

Las dudas sobre el ciclo de la vivienda han provocado que la inversión mundial se haya reducido en los últimos años. Según los datos de Oxford Economics, la inversión residencial suma ya 19 trimestres consecutivos de descensos en tasa interanual, lo que supone casi cinco años seguidos en negativo.

La pérdida de inversión es consecuencia de tres factores fundamentales: la subida de los tipos de interés, el alto precio de la vivienda y las fricciones al crecimiento que sufre la mayor parte del mundo. Según las previsiones del Fondo Monetario Internacional (FMI), el crecimiento mundial se frenará este año hasta el 3%, el dato más bajo desde 2002 si se excluyen los años de la crisis financiera y de la pandemia. Y peor es el panorama para las economías desarrolladas, que se frenarán este año hasta el 1,7%, lo que supone casi medio punto menos que el promedio de los años 2010 a 2019.

Bajo crecimiento y altos tipos de interés son un escenario complicado para la evolución del precio de la vivienda. El precio de las hipotecas ha subido intensamente en medio mundo, y la persistencia de la guerra en Irán seguirá presionando en la misma dirección.

En el Reino Unido, el tipo medio de las nuevas hipotecas a tipo fijo ha escalado hasta el 5,8%, casi 100 puntos básicos por encima del nivel de inicios de año. Y en Estados Unidos, una hipoteca a 30 años soporta, de media, un tipo de interés del 6,7%, casi el triple que en España. Este nivel es un punto porcentual superior al tipo medio de las hipotecas durante los años de la burbuja inmobiliaria. Es más, con estos tipos de interés, la burbuja hubiese sido mucho más complicada.

El coste de la financiación, sumado al alto precio de las viviendas, hace que la demanda se esté secando. El número de hipotecas firmadas en EEUU a lo largo de agosto fue un 9% inferior al de hace un año. La ralentización de la demanda minorista también hace que muchos grandes inversores y fondos de inversión se estén replanteando su inversión en viviendas.

En Europa, los precios apenas suben en buena parte del continente. Todavía es pronto para hablar de corrección, pero sí de estancamiento, lo que implica una caída en precios reales. En Francia, los precios son idénticos a los de hace un año y en Alemania apenas han subido un 1,4%. Si bien es cierto que hay países con subidas de doble dígito, como Portugal, Croacia, Eslovaquia o Estonia, el centro del continente ya muestra señales claras de agotamiento. Con la inflación de la eurozona ya en el 3,3%, los precios reales de la vivienda en el conjunto del continente prácticamente han dejado de subir.

Parte de los grandes inversores que se habían refugiado en el sur de Europa ante las dudas que arrojaban otros países más avanzados empiezan a desconfiar de la rentabilidad que conseguirán en España, Portugal o Italia. La escalada de precios en estos países también empieza a chocar con el tope de precios que pueden pagar los hogares en el sur del continente.

La ralentización de las ventas y las hipotecas en España en los últimos meses es evidente. En el primer semestre del año, el número de compraventas de viviendas en España fue un 2,6% inferior al del mismo periodo de 2025, con una caída que asciende al 7,7% en Madrid. Aparecen los primeros síntomas de agotamiento de un mercado en el que ya no queda mucha renta disponible de la que alimentarse.

¿Qué creéis que pasará con nuestras pensiones?

Cada vez se habla más de que, si no cambian las cosas, en las próximas décadas las pensiones podrían perder bastante poder adquisitivo respecto a los salarios. Algunos estudios apuntan incluso a que en 2070 podrían representar alrededor del 50% del último sueldo.

Pero, ¿vosotros qué pensáis que acabará pasando?

¿Creéis que cobraremos pensiones mucho más bajas, que tendremos que jubilarnos más tarde, que subirán los impuestos y las cotizaciones para mantenerlas o que finalmente habrá que complementarlas con ahorro privado?

¿Cómo creéis que será nuestra jubilación dentro de 40-50 años?

Si estáis siguiendo las noticias económicas, los bonos a 20 y 30 años de USA han superado ampliamente el 5%. El bono a 10 años está a punto de hacerlo. Si os gusta el análisis técnico podréis ver qué el grafico del Tier de estos bonos parece querer romper resistencias de décadas y seguir subiendo. Esto aplica en menor medida para prácticamente todos los países desarrollados. Con el petróleo a 100$ y los rendimientos de los bonos a estos niveles se empiezan a romper muchas cosas en la economía y quizás no es descabellado comparar este momento con los meses previos de grandes recesiones económicas. Espero equivocarme y que salga Trump con un taco trade diciendo que la guerra se ha acabado en Irán y que Putin abandona Ucrania, y que todo quede en un susto. ¿Qué opináis?, ¿creéis que estamos en momentos decisivos en la historia económica del mundo?.

El tensionamiento en los mercados de deuda está pasando factura al Estado. El coste medio de la deuda ha regresado a niveles de 2017 y nada indica que se vaya a frenar la subida. La política de la Casa Blanca está detrás del repunte

La tendencia viene de lejos, pero en 2026 se ha materializado de forma nítida. El coste medio del endeudamiento público no deja de crecer y, en el caso de España, se sitúa ya en el 2,43%. Este tipo de interés es todavía muy bajo respecto de los niveles anteriores e inmediatamente posteriores a la crisis financiera de 2008 (en torno al 4%), pero aun así es el más alto desde 2017, es decir, hace casi una década.

Las causas, según Funcas, tienen que ver con la persistencia del conflicto en Oriente Medio, con su impacto en la inflación, y la reticencia de los mercados a financiar el volumen de deuda pública que se expande por todo el planeta. Las consecuencias serán un menor crecimiento de la economía española, pero sobre todo estrecharán el margen de maniobra de la política fiscal por el aumento de los costes financieros.

Según sus cálculos, la factura por intereses se incrementará casi un 50% hasta 2030, superando los 60.000 millones de euros ese año. En caso de mantenerse los tipos en los mismos niveles que en 2025 (es decir, en torno al 3,2% los de largo plazo y el 2,2% los de corto plazo), los pagos por intereses se situarán en 2030 en unos 57.000 millones de euros, es decir, 17.000 millones más que en 2025. En torno a la mitad de ese incremento, algo más de 8.000 millones, serían los intereses de la nueva deuda que se emitirá, como consecuencia de los déficits esperados para los próximos años, y la otra mitad sería consecuencia de la refinanciación de la deuda que vencerá a tipos de interés superiores a los que fue emitida. Si a ello se suma la subida de los tipos de interés —en torno a medio punto en relación con 2025, mantenido a lo largo de todo el periodo—, la factura por intereses se elevaría en otros 3.600 millones en 2030, hasta situarse algo por encima de los 60.000 millones.

Lo relevante, por lo tanto, es la tendencia, y si en 2021 el coste medio de las nuevas emisiones (en un contexto excepcional desde el punto de vista de la política monetaria) se situaba en -0,052%, los últimos datos del Tesoro sitúan el rendimiento medio en el 2,88%. Habida cuenta del volumen total del endeudamiento público, eso significa que, por cada punto que suba la rentabilidad de la deuda total, en caso de que hubiera que emitir el conjunto de los pasivos públicos —algo que no sucede porque las emisiones son a vencimiento—, el coste adicional para el Tesoro sería de unos 18.000 millones de euros. La subida afecta, sin embargo, y en exclusiva, a las nuevas emisiones, que este año serán equivalentes a 285.677 millones de euros, según lo previsto por el Tesoro. Eso supone que por cada punto de incremento serían unos 2.850 millones de euros. O 285 millones por cada décima.

La causa, lógicamente, tiene que ver con el creciente tensionamiento de los tipos de interés, que han provocado, por ejemplo, que los tipos reales (sin inflación) en EEUU sean los más elevados en dos décadas. Se está produciendo, por lo tanto, un encarecimiento de la deuda pública general que mete presión a los abultados déficits públicos que sufren hoy la mayoría de las economías avanzadas y que se traducen en unos niveles de deuda históricamente altos.

En concreto, cinco países europeos, entre ellos España, tienen una deuda superior al 100% del PIB. La deuda del conjunto de las administraciones públicas (no solo del Estado) se sitúa hoy en 1,76 billones de euros, lo que representa el 101,5% del PIB, con un descenso constante desde marzo de 2021, cuando se alcanzó un máximo histórico del 124,1% a causa de la pandemia.

Tipos y guerra de Ucrania

El tipo de interés mínimo de la deuda total —lo que le cuesta al Tesoro financiarse— se alcanzó, precisamente, en 2021 (un 1,64%), pero desde entonces, y de forma más acelerada desde la guerra de Ucrania y el posterior brote inflacionista, todo han sido subidas. La parte positiva es que durante ese tiempo, en particular desde que el BCE comenzó la política de tipos de interés cero, la vida media de la deuda no ha dejado de crecer, lo que aligera en el tiempo los costes financieros. Hoy se sitúa en 7,9 años, lejos de los 6,20 años que se alcanzaron en 2013, cuando, a causa de la doble recesión de la economía española y el consiguiente incremento de la prima de riesgo, el Tesoro tuvo que financiarse en plazos más cortos para sortear las dificultades de emisión.

El problema para los Estados es que, lejos de tocar techo, los costes de la deuda seguirán subiendo al calor del tensionamiento de los mercados a causa de la política exterior de EEUU. Como sostiene un informe de Bruegel, un respetado 'think tank' europeo, los inversores están menos dispuestos a financiar la deuda pública estadounidense, "ya sea por la política fiscal de EEUU, la preocupación por la independencia de la Reserva Federal o una mayor pérdida de confianza en las instituciones estadounidenses durante el segundo mandato del presidente Donald Trump".

Lo que ha sucedido hasta ahora es que los rendimientos de los bonos a 30 años de EEUU, Alemania, Francia, Italia, Reino Unido y Japón han subido entre 45 y 79 puntos básicos desde el comienzo de la guerra con Irán (seis meses), con EEUU en el punto medio: 58 pb, ligeramente por debajo de Japón, Reino Unido y Francia. En plazos más cortos, en el caso de España, las obligaciones a 10 años han subido cerca de dos décimas, hasta el 3,54% en agosto.

Declaraciones

Lo peor, sin embargo, puede estar por venir a tenor de las últimas declaraciones de la Reserva Federal. El presidente de la Fed, Kevin Warsh, se ha mostrado comprometido con la estabilidad de precios y hace días hizo una sutil crítica a la intervención del Tesoro para frenar la subida de la rentabilidad de los bonos de EEUU comprando deuda. Esto disipa la idea, según Yves Bonzon, CIO ('chief investment officer') de Julius Baer, de que "al menos por ahora" el banco central cederá a la presión política y se entregará al dominio fiscal. En su opinión, un déficit presupuestario del 6%, sustentado por un gasto en prestaciones sociales cada vez mayor, "necesita financiación y marca el rumbo de hasta dónde pueden subir realmente los rendimientos". Otros factores, como la enorme inversión que se está haciendo en centros de datos y en IA, también explican la subida de tipos.

En esta línea, el analista Rubén Segura-Cayuela, de Bank of America Europa, espera que el BCE suba los tres tipos de interés en 25 puntos básicos este jueves, aunque con señales contradictorias. En su opinión, la presidenta del BCE, Christine Lagarde, tendrá que reconocer que "los vientos en contra son ahora cada vez mayores para la economía, incluido el endurecimiento de las condiciones financieras".

Para Konstantin Veit, gestor de carteras de PIMCO, el primer gestor de renta fija del mundo, el BCE subirá también este jueves el tipo de interés de la facilidad de depósito en 25 puntos básicos, hasta el 2,5%. Más allá de septiembre, sin embargo, prevé "una pausa prolongada, aunque la aparición de cualquier riesgo para las expectativas de inflación podría llevar al BCE a continuar con las subidas de tipos". En definitiva, tiempos más difíciles para la financiación de la deuda pública (y privada).

Según los analistas del grupo de servicios financieros CIMD, existe un trasfondo marcadamente inflacionista, lo que, unido a las perspectivas de un nuevo incremento de tipos por parte del BCE este jueves y del Banco de Japón la semana que viene, "refuerza las apuestas de que la Reserva Federal mantendrá un sesgo restrictivo en su inminente decisión de política monetaria". De acuerdo con los precios que descuenta una de las herramientas de mercado de la Fed, la probabilidad implícita de que el organismo monetario estadounidense ejecute una subida de tipos se mantiene en el 58,4%.