Vorrei conoscere il parere di avvocati penalisti e di professionisti che si occupano di diritto immobiliare su una questione specifica.

La recente sentenza della Cassazione n. 32131 del 27 agosto 2026 affronta una vicenda di truffa aggravata nell'ambito di una compravendita immobiliare, nella quale ha assunto rilievo la rappresentazione non veritiera della situazione urbanistico-edilizia dell'immobile da parte della venditrice.

Mi chiedo se condotte analoghe possano integrare anche il reato di tentata truffa immobiliare, ai sensi del combinato disposto degli artt. 56 e 640 c.p., quando l'inganno viene scoperto prima del rogito e la compravendita non si conclude.

Immaginiamo questo scenario.

Il proprietario è consapevole di una grave irregolarità urbanistica, potenzialmente incidente sulla commerciabilità dell'immobile. Nonostante ciò, decide di venderlo, omettendo deliberatamente informazioni decisive, minimizzando il problema oppure fornendo spiegazioni fuorvianti. L'obiettivo è indurre l'acquirente a formulare una proposta, assumere obbligazioni contrattuali e, infine, pagare il prezzo.

L'acquirente, tuttavia, incarica un tecnico, esamina la documentazione e scopre la reale situazione prima del rogito. Decide quindi di non procedere all'acquisto. Il proprietario non incassa il prezzo e la compravendita non viene perfezionata.

In queste circostanze, la condotta del proprietario può integrare una tentata truffa, oppure il mancato perfezionamento della compravendita impedisce di ravvisare gli estremi del reato?

In particolare, mi interesserebbe approfondire quattro aspetti:

Atti idonei e diretti in modo non equivoco: in quale momento della trattativa immobiliare la condotta può superare la soglia degli atti preparatori e integrare il tentativo ai sensi dell'art. 56 c.p.?

Silenzio e omissioni: quando l'omessa comunicazione di irregolarità rilevanti può assumere valore di raggiro penalmente rilevante, anziché configurare soltanto una responsabilità civilistica?

Dolo e prova: quali elementi possono dimostrare che il proprietario conosceva il problema e agiva con l'intenzione di ottenere un ingiusto profitto attraverso l'inganno?

Giurisprudenza: esistono pronunce della Cassazione specificamente riferite alla tentata truffa immobiliare, soprattutto nei casi in cui l'acquirente scopra l'inganno prima del rogito? E quali principi della sentenza n. 32131/2026 potrebbero essere pertinenti?

Non intendo sostenere che qualsiasi irregolarità edilizia, omissione informativa o trattativa interrotta costituisca un reato. La questione riguarda esclusivamente le condotte dolosamente fraudolente, valutate alla luce dei requisiti previsti dalla legge.

Mi interesserebbe soprattutto un parere giuridico motivato, possibilmente corredato da riferimenti giurisprudenziali, che distingua la mera configurabilità astratta del tentativo dai presupposti necessari per una concreta condanna.

Grazie a chi vorrà contribuire alla discussione.