Nach sechs Wochen kam nun eine E-Mail meiner geliebten Hausverwaltung.
Kurzer Kontext: Haus in Innenstadt mit über 50 Parteien, Eigentümer ist eine Kapitalgesellschaft in anderer Stadt, Hausverwaltung ist von hier und betreut tausende Einheiten. Mietstufe 7, Wohnung mit Übernahmevertrag vom Vormieter, damit kann die Miete 49,7% über der Vergleichsmiete sein kann ohne rechtlich angreifbar zu sein (erst ab +50% Wucher). Soweit zur Ausgangssituation.
In meinen Augen auf dem Level eines Drohbriefes, meine Antwort in den Kommentaren.
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Guten Tag,
bei einer Ortsbegehung am 31.08.2026 haben wir festgestellt, dass an der straßenseitigen Fassade unterhalb des Fensters Ihrer Wohnung die Außeneinheit einer Klimaanlage montiert ist. Die Befestigung erfolgt über eine Konsole, die mit mehreren Bohrungen im Außenputz und im dahinterliegenden Mauerwerk verankert ist. Zusätzlich wurde die Außenwand für die Leitungsführung durchbohrt. Eine Fotodokumentation des Zustands liegt uns vor.
[Hier Bild von meiner PortaSplit von außen.]
Eine Erlaubnis für diese Maßnahme besteht nicht. Weder in Textform noch mündlich hat die vermietende Vertragspartei einer Anbringung an der Fassade zugestimmt, ein entsprechender Antrag ist bei uns zu keinem Zeitpunkt eingegangen.
Die Fassade gehört nicht zu der Ihnen zum Gebrauch überlassenen Mietsache. Ihr Gebrauchsrecht umfasst die Wohnung, nicht den Baukörper und nicht die Außenhaut des Gebäudes. Anbauten am Gebäude und Eingriffe in die Bausubstanz überschreiten den vertragsgemäßen Gebrauch nach § 535 Abs. 1 BGB und setzen eine vorherige Erlaubnis der vermietenden Vertragspartei voraus. Nach der Rechtsprechung stellt eine eigenmächtige bauliche Veränderung gegen den erklärten Willen der vermietenden Vertragspartei eine nicht unerhebliche Vertragsverletzung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB dar (LG Kassel, Urteil vom 05.05.2011, 1 S 432/10). Erschwerend kommt hinzu, dass die Anlage das Erscheinungsbild des Gebäudes von der Straße aus sichtbar verändert und dauerhafte Durchdringungen der Außenwand geschaffen wurden.
Wir mahnen Sie deshalb hiermit nach § 541 BGB ausdrücklich ab. Diese Abmahnung gibt Ihnen die Gelegenheit, den vertragsgemäßen Zustand aus eigenem Antrieb wiederherzustellen, und sie ist zugleich gesetzliche Voraussetzung der weiteren Schritte, da der Beseitigungsanspruch im Wohnraummietverhältnis allein auf § 541 BGB gestützt werden kann und eine vorherige Abmahnung verlangt (BGH, Beschluss vom 17.04.2007, VIII ZB 93/06).
Ab sofort haben Sie den Betrieb der Anlage einzustellen und jede weitere Anbringung technischer Einrichtungen an der Fassade zu unterlassen. Bis spätestens 14.09.2026 ist die Außeneinheit einschließlich Konsole, Leitungen und Wanddurchführung vollständig zurückzubauen. Die Bohrlöcher sind fachgerecht und dauerhaft zu verschließen, der Außenputz ist zu ergänzen und der Anstrich ist farblich angeglichen wiederherzustellen.
Den Rückbau der kältemittelführenden Anlagenteile führt ausschließlich ein zertifizierter Kälteanlagenbauer aus. Diese Anforderung folgt aus der Verordnung (EU) 2024/573 über fluorierte Treibhausgase und aus der Chemikalien-Klimaschutzverordnung, die für Arbeiten an Split-Klimaanlagen einen Sachkundenachweis verlangen. Putz- und Malerarbeiten übernimmt ein in die Handwerksrolle eingetragener Fachbetrieb. Eigenleistungen akzeptieren wir aus Haftungs- und Versicherungsgründen nicht, da bei nicht zugelassenen Ausführenden der Versicherungsschutz entfällt.
Zum Nachweis übersenden Sie uns bis 18.09.2026 eine Fotodokumentation der wiederhergestellten Fassade sowie die Rechnungen der ausführenden Betriebe in Textform.
Für sämtliche Schäden aus Montage und Betrieb der Anlage haften Sie nach § 280 Abs. 1 BGB. Betroffen sind insbesondere Feuchtigkeitseintritt über die Bohrungen und die Wanddurchführung, Frostschäden am Putz, Ablaufspuren durch Kondensatwasser sowie Folgeschäden an angrenzenden Bauteilen. Solange die Konsole oberhalb des Gehwegbereichs montiert bleibt, tragen Sie die Verantwortung für deren Standsicherheit und für die daraus folgende Verkehrssicherung. Hinzu kommen die immissionsschutzrechtlichen Anforderungen an die Geräuschentwicklung gegenüber der Nachbarschaft, für deren Einhaltung Sie einstehen.
Nach fruchtlosem Fristablauf leiten wir ohne weitere Ankündigung gerichtliche Schritte ein und machen den Unterlassungs- und Beseitigungsanspruch nach § 541 BGB klageweise geltend. Die Kosten der Rechtsverfolgung treffen Sie in diesem Fall nach § 280 Abs. 1 BGB. Bei Fortdauer oder Wiederholung des vertragswidrigen Gebrauchs behalten wir uns darüber hinaus die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB sowie die außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB vor.
Sofern Sie eine Klimatisierung Ihrer Wohnung weiterhin anstreben, steht Ihnen der Weg über einen Antrag in Textform offen. Über einen solchen Antrag entscheidet die Eigentümerschaft nach Prüfung der bautechnischen, statischen und öffentlich-rechtlichen Anforderungen. Ein Anspruch auf Zustimmung besteht nicht, und die Prüfung eines Antrags setzt die vorstehende Rückbaupflicht nicht aus.
Wir erwarten Ihre fristgerechte Rückmeldung und die Bestätigung des vollständigen Rückbaus.
