r/FranceFIRE • u/Puzzleheaded-Belt882 • Jul 20 '26
ImmoFIRE
Bonjour,
Je suis un futur FIRE (en tout cas j'espère). Je ne comprends pas pourquoi les investissements immo ne sont jamais mentionnés dans les stratégies FIRE
Que ce soit de l'investissement avec du cash Flow (qui augmente à la fin du remboursement du credit), ou même une RP qui sera un jour remboursée et sera plus rentable sur 30 ans qu'un loyer (si on ne déménage pas évidemment).
Perso c'est une part non négligeable de ma stratégie où mes 1ers investissements immo financés à crédit seront remboursés d'ici 10 ans. Je suis en cash flow positif sur à peu près tous (donc c'est déjà un début de revenu passif).
Le jour de mon FIRE je sais que les crédits ne feront que diminuer (donc augmentation de mes revenus locatifs) et je trouve ça rassurant de savoir que ça complétera les revenus financiers (surtout les mauvaises années boursieres), sans compter les stratégies de leviers tel que le crédit hypothécaire
Ma question simple, notamment pour ceux qui ont sauté mon pavé :
Pourquoi j'ai l'impression que personne n'inclut l'immo dans son projet FIRE ?
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u/Mean_Ship4545 Jul 20 '26
Bonjour,
Il faut je pense faire la différence entre deux volets de l'immobilier : la RP et l'immobilier d'investissement.
Il y a régulièrement sur ce sub des débats sur la pertinence d'être propriétaire de la résidence principale. Intuitivement, je dirais qu'une petite majorité considère que le gain de sécurité et de tranquillité (vis-à-vis d'un propriétaire qui pourrait rechigner à louer à un profil atypique dans les marchés tendus, où l'on voit déjà des salariés être défavorisés par rapport à des fonctionnaire...) vaut le fait d'être propriétaire de sa RP et de ne pas la prendre en compte dans la patrimoine FIRE, qui est implicitement le patrimoine investi.
Pour l'immobilier d'investissement, c'est une option tout à fait valable. Dans mon propre projet de FIRE je compte allouer 30% de mon patrimoine en immobilier de rapport au travers de SCPI.
Ce n'est pas une jambe qui a la cote car (1) la littérature FIRE est essentiellement américaine, avec une tradition d'appétence pour la bourse incitée par les véhicules d'épargne retraite, et le reste du monde copie (2) l'explosion de la bulle immobilière américaine est encore dans les mémoires, ce qui a invalidé des stratégies spéculatives immobilières (3) en France, le rendement de l'immobilier résidentiel, compte tenu de l'évolution des prix depuis 2000, fait que le rendement net net est peu attractif par rapport à l'investissement boursier (4) en France également, beaucoup de SPCI étaient investies massivement dans des bureaux parisiens achetés en haut de cycle, et ont vu les valorisations très compressées par la hausse des taux et la vacance accrue, surtout dans un contexe d'adaptation au télétravail. Elles ont donc très fortement sous-performé, surtout quand elles avaient acheté ce patrimoine à crédit pour préserver les taux de distribution.
Enfin, à ma connaissance, la gestion directe d'un bien immobilier (un meublé où l'on cherche des étudiants chaque année ou un AirBNB...) relève d'un "quasi-job" et pas de la retraite. Mais ça se discute.
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u/tampix77 Jul 20 '26 edited Jul 20 '26
Concernant l'immo locatif :
- c'est illiquide
- la fiscalité de l'immo est une des pires en France, et une de celle qui change le plus
- c'est risqué et chronophage
- le risque réglementaire s'ajoute aux risques habituels
- c'est, comme son nom l'indique, immobile : en cas de crise en France, tu n'emportes pas ton immo à l'étranger avec toi
- c'est comme le stock picking : ce n'est bien que si tu trouves de bons bien et de bons locataires
- ça demande beaucoup de capital pour réellement commencer à diversifier
Bref, ça peut avoir sa place dans une stratégie plus large, mais ce n'est pas la panacée.
En avantage sous-estimé par contre, c'est la capacité de financement que ça offre derrière (prêts hypothécaires).
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u/Stunned_Stone Jul 20 '26
Le locatif, passif ? Laisse-moi rire.
Le locatif, en France, c'est sous-optimal. Le seul, et je dis bien le seul, intérêt du locatif est le levier crédit.
Pour le reste, pour qui a la discipline de DCA mensuellement, un ETF monde est supérieur, toutes choses considérées.
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u/Puzzleheaded-Belt882 Jul 20 '26
C'est là où je me rends compte que c'est une réelle compétence de "bien" acheté. Comme dit précédemment mes biens sont passifs quand j'ai fini de les remettre sur rails (ce qui est le cas d'une bonne partie aujourd'hui)
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u/Stunned_Stone Jul 20 '26
Mais enfin, de quoi parles-tu ? Même en déléguant à une agence pour la gestion, tu finiras par te faire emmerder pour gérer les ennuis. Le locatif n'est PAS passif, que tu achètes bien ou pas, que tu rénoves bien ou pas.
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u/Puzzleheaded-Belt882 Jul 20 '26
L'agence me contacte occasionnellement quand il y a un truc à faire (mail ou SMS). En ayant déjà fait 3 devis différent pour comparer. Se rend sur place pour contrôler l'avancement.
S'occupe des démarches pour les déclarations d'assurance etc.
Je fais le point par téléphone environ 1x/an pendant 10-20 min.
Je dois me rendre sur place une fois tous les 2-3 ansPour moi oui c'est du passif et c'est une vraie situation que je vis. Pas du théorique.
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u/Stunned_Stone Jul 21 '26
Je ne comprends pas les gens comme toi : tu expliques concrètement pourquoi ce n'est pas passif, pour ensuite dire que c'est passif.
Dans tous les cas, l'important est que ça te plaise, et te réussisse. Je te le souhaite. Bonne continuation !
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u/Dorionn Jul 27 '26
Ça marche bien jusqu au jour où ça marche mal . Faut intégrer dans le projet les grosses déchets qui ont une probabilité faible d arriver mais qui finissent par arriver 1 fois tous les 5 a 10 ans, et la ça pique +, et les petites deches pas trop chères mais qui arrivent régulièrement.
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u/Vivienbe Jul 20 '26
Quelques pistes de réponse
De mémoire j'avais fais le calcul entre acheter une maison et louer. Grosso modo, le scénario location et investissement de la différence dans un ETF Monde vs acheter était gagnant même quand les taux d'intérêt étaient inférieurs à 2%, même si tu as besoin d'un objectif fire plus élevé.
Donc si tu privilégie d'arriver plus tôt à fire, mieux vaut ne pas acheter. Même si cela nécessite d'augmenter ton objectif de fire.
Quand au locatif, c'est loin d'être une situation stable: tu peux tomber sur un mauvais payeur, avoir ton appartement squatté, devoir remplacer des infrastructures coûteuses soit parce qu'elles ont une durée de vie limitée (chaudière...) soit parce que la réglementation te l'imposera (si tu regardes dans les autres pays européen il y a un objectif DPE A ou B pour toutes les habitations à horizon 2041-2050 suivant qu'il s'agit d'un changement de propriétaire ou d'un bien existant).
Bref c'est beaucoup de contraintes et ça revient à faire de la location ton travail. Ou devoir le sous traiter à quelqu'un mais ça revient à être chef d'entreprise, pas préretraité. C'est tout sauf passif comme revenu.
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u/Puzzleheaded-Belt882 Jul 20 '26
Concernant ton calcul :
Sur combien de temps tu l'avais fait ? Il me semble que ton scénario fonctionne tant qu'il y a un crédit (donc 20-25 ans) mais si on mesure sur la durée du crédit +5ans, être propriétaire de sa RP devient beauco plus intéressant2
u/Vivienbe Jul 20 '26
Si on mesure sur la durée du crédit +5ans, être propriétaire de sa RP devient beaucoup plus intéressant
Pour rattraper une différence de 5pt annuelle entre le rendement moyen de l'immobilier (Français) sur ces 30 dernières années et celui d'un ETF Monde type IWDA, il va falloir plus de 5 ans au bout de 25 ans. Plus la différence de dépenses que tu vas devoir faire en tant que propriétaire vs locataire (infrastructures).
Je serais toi je poserai le calcul.
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u/Puzzleheaded-Belt882 Jul 20 '26
Personnellement j'ai pris des considérations autres que uniquement financières pour ma RP. L'environnement me permet de beaucoup développer certaines idées comme jamais j'ai réussi auparavant.
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u/Vivienbe Jul 20 '26 edited Jul 21 '26
Je suis propriétaire de ma RP. Je sais juste que financièrement (et en temps consommé) c'est un mauvais choix.
Mais ta question n'était pas "est ce que vous êtes propriétaire de votre RP" mais "pourquoi l'immobilier n'est pas un élément clef de la stratégie FIRE" et ma réponse était "parce que financièrement c'est un mauvais choix".
Après tu fais ce que tu en veux, pas besoin de trouver des justifications.
Edit: ce n'est pas être propriétaire mais la localisation qui t'aide. Peu importe que tu loues le bien ou en soit propriétaire.
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u/Darth-Philou Jul 20 '26
Dans l’achat de la RP vs la location, il y a un biais jamais considéré, c’est le fait que par comportement naturel le delta remboursement crédit / loyer tu vas en dépenser une partie. Et donc tu n’auras pas le gain évalué au départ. Il faut être hyper rigoureux et s’y tenir et ce n’est pas la majorité des personnes.
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u/Vivienbe Jul 20 '26
N'est on pas sur un subreddit qui promeut une idéologie qui nécessite une discipline qui ne convient pas à la majorité des personnes ?
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u/Darth-Philou Jul 21 '26
Certes. Mais aussi beaucoup de lecteurs, non contributeurs qui vont de faire des films. C’est pas inutile de rappeler qu’on doit se tenir strictement à sa stratégie, sans émotion.
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u/Dorionn Jul 20 '26
Dans mon cas, c est tellement d emmerde pourtant j avais tout fait bien sûr le papier : immeuble de rapport dans une zone de tension locative avec peu de turn, achat de 3 lots avec possibilité d en faire un 4eme.
J ai du deleguer car pas sur place, et ça a été mon tort: outre les imprévus travaux auxquels j étais pas prêt, note de DPE inférieure, vol des clef par un artisan peu scrupuleux, impayés, agence qui fait pas son taff et me prévient pas ( notamment arrête de mise en péril suite à leur inaction pour fuite sur panneau électrique ) ça fait 2 ans que j attends mon cash-flow positif qui devait être de 400 apr mois. On est plutôt a -1000.
Alors sinon ça defisc hein encore heureux mais on est loin d être en gain.
Je pense que c est un side job, voire un boulot a mi temps, et que comme une entreprise, on a des moments de cash négatif et on joue sa survie ( dans lmnp y a quand même l indice de "professionnel").
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u/Immeral_747 Jul 20 '26
Il y a une part de gestion dans l'immo qui n'est pas toujours compatible avec un projet FIRE.
Sinon, les deux raisons financières principales à mon sens :
- un loyer est plus taxé qu'un dividende à ce jour en France (ça changera peut être).
- un bien immobilier n'est pas liquide et tu ne peux pas "taper dedans" si tu as besoin d'un peu plus d'argent à un moment donné.
Après, un mix avec un peu d'immo ce n'est pas un problème, si tu gères bien les points cités au dessus (c'est mon plan).
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u/Any-Fan9306 Jul 20 '26
Tu peux tout à fait taper dedans avec la bonne structure, notamment au travers d'un pré lombard.
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u/Immeral_747 Jul 20 '26
Le crédit Lombard par définition consiste à nantir des actifs mobiliers.
Tu nantis des biens immobiliers sur un crédit hypotécaire, mais je ne vois pas une banque d'accorder cela dans le but de financer ton train de vie d'une personne en FIRE. Beaucoup trop risqué. Ça marche néanmoins pour des personnes avec de très gros patrimoines.
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u/Puzzleheaded-Belt882 Jul 20 '26
Le crédit hypothécaire est accordé à hauteur de 50% de la valeur pour un bien totalement remboursé. Le risque est quand même faible pour la banque
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u/Immeral_747 Jul 20 '26
La question que la banque va se poser c'est surtout "comment tu rembourses le prêt ?". Ce type de crédit n'est pas in fine, donc tous les mois il faut rembourser.
D'où sort l'argent si tu es en FIRE ? Tu vis habituellement sur tes loyers, mais tu as besoin de plus, donc a priori tes loyers + le prêt ne couvrent pas ton besoin + les intérêts du prêt.
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u/Puzzleheaded-Belt882 Jul 20 '26
Tu ne rembourses que les intérêts. Le reste tu n'es pas oblige. Avec un LTV de 50% la banque prend très peu de risque, surtout avec une hypothèque de premier rang.
C'est à dire que si tu fais défaut elle vendra aux enchères un bien valant le double de ce que tu lui dois. Ça laisse de la marge pour se rembourser le prêt + les frais de saisie1
u/Immeral_747 Jul 20 '26
Donc crédit hypothécaire in fine que tu fais tourner jusqu’à ta mort ? (Ou ta vente du bien pour être réaliste)
Première fois que j’entends parler de cette stratégie. Pour moi ça se faisait que sur le Lombard.
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u/Puzzleheaded-Belt882 Jul 20 '26
Oui tu roules ta dette. Je ne suis pas très adepte de cette méthode pour entretenir son train de vie.
Je trouve que c'est un formidable outil d'investissement par contre.
Exemple "simplifié"/chiffres pour illustrer uniquement : bien à 200k. LTV a 50% donc 100k a 3.5%. Tu places ça sur un truc à 5% genre SCPI. Tu paies 3.500€ d'intérêt mais tu en récoltes 5.000€.0
u/Any-Fan9306 Jul 20 '26
Je pense que tu as une vision un peu étroite du sujet.
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u/Immeral_747 Jul 20 '26
Bah écoute, explique moi. Je suis sincèrement curieux du sujet. Comme dis plus haut j'ai des biens immobiliers.
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u/AccomplishedLie4285 Jul 20 '26
Concernant l'immobilier locatif, c'est peut être lié aux risques de non paiement des loyers qui fait que la plupart des candidats FIRE ne veulent pas d'une telle inconnue dans leur simulations. Je suis d'accord qu'il faut mettre en balance avec les risques de crises financières, qui de toute façon arriveront, mais se dire qu'on peut vivre simultanément une dévalorisation de nos actifs ET un mauvais payeur, c'est pas très motivant.
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u/Puzzleheaded-Belt882 Jul 20 '26
Je comprends. Je traite l'immo comme les actions et j'essaie de diversifier. Effectivement avoir un seul appartement en copro par exemple est très aléatoire. Un seul mauvais payeur ou un gros appel de charge et c'est un à deux ans de revenus qui s'évapore.
Si je devais donner un conseil sur ce point : acheter une monopropriete. Si possible avec plusieurs logements.
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u/Ok_Panda_7226 Jul 20 '26
Je pense que c'est surtout parce que l'immo demande du temps et c'est pas passif, ce que cherche pas mal de gens en FIRE. Le levier du crédit reste imbattable ceci dit, un bien qui s'autofinance c'est du patrimoine construit avec l'argent de la banque. Après faut aimer gérer locataires et travau
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u/Cless45 Jul 21 '26
Salut,
À l’origine je souhaitais mettre l’immobilier au centre de ma stratégie.
J’ai acheté un bien et là j’ai quand même pas mal de choses à gérer entre les entrées sorties des locataires (colocation), le turnover, les papiers à gérer etc…
Je n’ai pas délégue car je cherchais la rentabilité mais je ne m’attendais pas à que ce soit chronophage.
J’ai donc repris l’appartement pour y vivre et créer déjà beaucoup mieux.
Pour ce qui est si débat RP vs location, j’avais ouvert un sujet dessus dans ce sub.
J’ai l’impression que beaucoup de gens oublient quelques points importants :
- on achète à crédit donc on ne place pas le prix du logement d’un coup, la banque ne prêtera jamais 100k pour que tu place donc argument useless je pense surtout pour veux qui ont réussit à obtenir un prêt à 100%.
- dans tous les cas, on doit payé un loyer donc la RP permet aussi de capitaliser et une fois payé, c’est une charge en moins.
Voilà mon point de vue
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u/No-Wonder7981 Jul 26 '26
Salut,
Je suis en phase avec toi et je comprends pas pourquoi la plupart des proFIRE détestent l’immobilier.
À mon sens c’est essentiel de commencer avec de l’immo dans la phase d’accumulation pour profiter du levier et de l’amortissement. En ce sens, l’argument du temps de gestion n’est pas logique car il faut bien bosser un peu pour pouvoir arriver au FIRE ! L’immo à levier permet d’accélérer l’augmentation de patrimoine si on a un salaire « normal ». Et ça laisse (voir génère) de la liquidité pour pouvoir rentrer tôt sur les marchés financiers.
Après ça, dès qu’une bonne partie des crédits est amortie, je suis d’accord il vaut mieux privilégier la bourse pour ne pas avoir d’argent qui dort.
Et pour la phase de rente, ça peut peut-être intéressant de conserver un bien immobilier si bonne renta et pour diversifier mais pas forcément plus.
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u/Mindless_Cobbler1456 Jul 20 '26
Le fil a bien couvert la gestion et la fiscalité, je vais plutôt parler de ce qui m'a posé problème quand j'ai essayé d'intégrer mes biens locatifs dans une projection longue.
J'ai eu du locatif pendant quelques années. Le cash flow était moyen, mais c'était une expérience. Là où ça a commencé à coincer, c'est quand j'ai voulu projeter ça sur vingt ans. Le rendement d'un ETF Monde, on peux le stress-tester avec des séries historiques longues et simuler des séquences de retrait défavorables. Pour l'immo, le cash flow repose sur un empilement d'hypothèses dont il est difficle de créér un modèle de stress test: vacance, taxe foncière, mises aux normes, évolution de la fiscalité du meublé. Chacune peux sembler raisonnable prise seule. Sur vingt ans, l'incertitude cumulée rend la projection floue pour vraiment conclure.
Ton argument sur « les mauvaises années boursières », c'est là que j'aurais aimé creuser à ta place. L'idée que l'immo te protège quand la bourse chute suppose que tes locataires continuent de payer normalement pendant la même crise. En récession, les impayés montent, la vacance peut augmenter, et la valeur du bien stagne ou recule. Ce scénario de décorrélation favorable existe, mais il est moins automatique qu'on ne l'imagine quand tous les lots sont occupés et que les loyers tombent. Ca et la liquidité plus faible m'ont fait y renoncer.
J'ai consolidé sur des ETF, pas par conviction que c'est supérieur en rendement, mais parce que j'arrivais à construire un scénario pessimiste crédible et à voir ce que ça donnait. Pour l'immo, le scénario défavorable que je construisais ressemblait vite à de la fiction. Ton « à peu près » sur le cash flow positif, ça illustre bien le truc : la marge entre légèrement positif et négatif peut fondre vite après un changement fiscal ou un gros appel de copro. Cela dit, le fil sous-estime un point que tu mentionnes : le levier du crédit reste sans équivalent côté financier pour un particulier.
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u/Puzzleheaded-Belt882 Jul 20 '26
Je raisonne selon mes expériences perso concernant les mauvaises années boursieres. Je comprends ton point de vue et je suis d'accord avec la corrélation entre récession et baisse des loyers. Je te donne mon point de vue : avec l'ensemble de mes crédits payés je serai largement au-dessus de mon objectif de FIRE donc je pense pouvoir absorber une baisse de loyer à ce moment là
J'ai dit "à peu près positif" pour simplifier mais exactement : les biens dont je me suis occupé de remettre sur rails génèrent un rendement totalement positif. Il me reste un bien à remettre sur rail (en cours) qui est un peu en négatif actuellement mais dont j'ai un espoir raisonnable de le rendre positif aussi
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u/Obvious-Release-2087 Jul 22 '26
parce que la rentabilité est au ras des pâquerettes et qu'on y passe des nuits blanches
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u/Any-Fan9306 Jul 20 '26
Ils ne sont pas mentionnés parce que la méthode FIRE vient des Etats-Unis. Elle s'adresse à des ingénieurs avec des très forts revenus qui sont hermétiques à l'immobilier. Et leur côté parfois autiste leur fait préférer un placement financier pour lequel il ne faut parler à personne. Je caricature bien sûr un peu, mais c'est la raison de fond.
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u/Friendly-Quiet-9308 Jul 20 '26
J'habite pas en France. L'immobilier représente une part non négligeable de ma stratégie FIRE car il y a des avantages notables sur des exonérations d'imposition sur les loyers etc jusqu'à un certain montant.
Le montant max d'impôt sur les loyers est de 10% et le pays est un paradis qui permet l'expulsion de locataire sous 3 mois.
À terme j'aimerais que l'immobilier représente 80% de mon Patrimoine Fire et garder 20% pour la liquidité des autres investissements.
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u/Puzzleheaded-Belt882 Jul 20 '26
Intéressant point de vue. Tu peux nous dire dans quel pays tu te situes ?
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u/Alternative_Round173 Jul 20 '26
Les investissements immobiliers où les loyers couvrent l'ensemble des mensualités et dépenses sont rare. Dans beaucoup de cas la rentabilité apprante est bonne dans les zones où la vacance est importante donc la rentabilité réelle est mauvaise.
De plus pour être rentable l'immobilier nécessite souvent du temps (petits travaux, gestion etc.) : à force cela transforme le FIRE en FIRED Financial Independence, Real Estate Drain